Kentsel Dönüşüm Soruları ve Cevapları

Tek bir binada tespitten teslime kadar süre; maliklerin ne kadar hızlı anlaştığına, ruhsat süresine ve bina büyüklüğüne bağlıdır. Yasal süreler (ilan, itiraz, yıkım) birkaç aydır; inşaat orta büyüklükte apartmanlarda çoğunlukla 18–30 ay sürer. Toplamda 2–3 yıl gerçekçi bir beklentidir.

Maliklerden birinin veya birkaçının Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmasıyla başlar. Tespit kesinleştikten sonra malikler salt çoğunlukla karar alarak süreci yürütür.

Riskli yapının bulunduğu parselde uygulama kararları, arsa payları oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınır. Kasım 2023'teki 7471 sayılı Kanun değişikliğinden önce bu oran üçte ikiydi.

Karardan sonra müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içinde inşaata başlanmazsa veya iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık müteahhide 30 gün süre verir; işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.

Anlaşma ile tahliye edilen riskli yapı maliklerine 18 ay aylık kira yardımı yapılabilir; İstanbul'da tutar aylık 8.000 TL'dir. Kiracılara tek seferlik ödeme yapılır.

Öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırır. Başkanlık veya belediye de tespiti resen yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir.

Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurulur. Talep, Bakanlığın elektronik yazılım sistemi üzerinden kaydedilir; kayıttan sonra iki ay içinde tespit yapılmazsa maliklerden birinin talebiyle kayıt silinebilir.

Saha çalışması ve laboratuvar süresi kuruluşa göre değişir. Rapor Müdürlüğe gönderildikten sonra incelenir; eksik yoksa riskli bulunan yapı en geç 10 iş günü içinde tapuya bildirilir, ardından muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.

Malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz eder. İtirazı teknik heyet değerlendirir.

Binaya girişe izin verilmemesi gibi engellemelerde, mülki idare amirinin izniyle kolluk kuvveti eşliğinde tespit resen yapılabilir; engelleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulur.

Kişi veya daire sayısı değil, arsa payları esas alınır. Riskli yapının bulunduğu parselde kararlar, arsa paylarının salt çoğunluğuna (yarısından fazlasına) sahip maliklerce alınır.

Hayır. 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile üçte iki çoğunluk şartı, hisseleri oranında salt çoğunluk olarak değiştirildi. Güncel kural salt çoğunluktur.

Karar ve teklif katılmayan maliklere tebliğ edilir ve 15 gün süre verilir. Kabul edilmezse belgelerle Müdürlüğe başvurulur; komisyon rayiç değeri belirler ve pay, rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla önce anlaşan paydaşlara satılır.

Payının satış bedelini alır. Satış bedeli, komisyonca belirlenen rayiç değerden az olamaz. Payın üzerinde ipotek veya haciz varsa bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder.

Hayır. Yönetmeliğe göre arsa payı satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.

Hayır. Uygulama Yönetmeliği'nin 15/7. maddesine göre parseldeki yapılardan yalnızca bazıları riskliyse, riskli yapı belirtmesi sadece o bloklara işlenir ve dönüşüm kararını yalnızca riskli blokların paydaşları hisseleri oranında salt çoğunlukla verir. Diğer blokların malikleri bu karara tabi değildir.

Parseldeki bütün paydaşlar, hangi blokta oturduklarına bakılmaksızın, sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla karar verir (Yönetmelik md. 15/6).

Evet. Üzerindeki yapıların tamamı riskli olan ve birleştirilmesi imar açısından mümkün olan parseller, her parselde ayrı ayrı hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınarak birleştirilebilir. Birleşme sonrası uygulamaya, yeni oluşan parseldeki hisseler oranında salt çoğunlukla karar verilir.

Hayır. 6306 kapsamındaki dönüşüm kararları tapudaki paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Yönetim kurulu toplantıyı organize edebilir ve süreci koordine edebilir, ama kararın yerine geçmez.

Daha büyük ve düzgün bir arsa, daha verimli bir yerleşim, ortak otopark, daha fazla yeşil alan ve çoğu zaman daha iyi bir paylaşım oranı sağlar. Bazı belediyeler parsel birleşimine plan notlarıyla ek yapılaşma hakkı da tanır.

6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar yapar.

Riskli yapı tek bir binayı ifade eder ve malikin başvurusuyla tespit edilir. Riskli alan ise zemin yapısı veya yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan bir bölgedir; bu alanlarda dönüşümü genellikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, belediye veya TOKİ yürütür.

Kişi sayısının değil, tapudaki arsa paylarının yarısından fazlası demektir. Örneğin 1.000 arsa paylı bir binada 501 paya sahip malikler anlaşırsa karar alınmış olur.

Tevhit, birden fazla parselin tek parselde birleştirilmesidir; ifraz ise bir parselin birden fazla parsele bölünmesidir. Kentsel dönüşümde parsel birleştirme, daha verimli ve otoparklı projelere imkân verdiği için sık başvurulan bir yöntemdir.

Arsa payı, kat mülkiyetinde her bağımsız bölüme bağlı olan ve tapuda kesirli olarak yazan arsa hissesidir. Kentsel dönüşümde hem oy gücünüzü hem de yeni binada size düşecek alanı belirler.

Aylık tutarı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı belirler. Bakanlığın 2025'ten itibaren geçerli olan son açıklamasına göre İstanbul'da 8.000 TL; Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa'da 6.500 TL; diğer büyükşehirlerde 5.500 TL; diğer illerde 4.500 TL'dir. Başvurudan önce güncel tutarı İl Müdürlüğünden teyit etmenizi öneririz.

Riskli alan dışındaki riskli yapılarda malike 18 ay süreyle yapılır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında süre, 48 ayı geçmemek üzere uygulamayı yürüten kurumca belirlenir.

Evet, ancak aylık değil tek seferlik. Riskli yapıda kiracı olarak oturan veya işyeri işletenlere, aylık kira bedelinin iki katı kadar (İstanbul için 16.000 TL) defaten ödeme yapılabilir.

Tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde başvurulmalıdır. Bu süre kaçırılırsa hak kaybı yaşanabilir.

Hayır. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz; ikisinden biri seçilir. Yarısı Bizden kampanyasındaki 125.000 TL taşınma desteği ise ayrı bir destektir.

Bakanlık kira yardımı kapsamında kiracıya aylık tutarın iki katı tek seferlik ödeme yapılabilir: İstanbul'da 16.000 TL, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa'da 13.000 TL. İstanbul'da Yarısı Bizden kapsamındaki projelerde ayrıca konutta oturana 125.000 TL taşınma desteği ödenir.

Hayır. Aylık kira yardımı maliklere yapılır; kiracılara tek seferlik ödeme yapılır.

Riskli yapı tespiti kesinleşince idare, maliklerden binanın tahliye edilip yıktırılması için 90 günü geçmeyen bir süre verir. Tebligat binaya asılarak, e-Devlet'ten ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek yapılır; pratikte kiracıların bu süre içinde taşınması gerekir.

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesi verilen süre içinde zorunludur. Süresinde tahliye edilmeyen yapılar mülki amirin izniyle kolluk kuvveti eşliğinde boşaltılabilir ve engelleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulur.

Riskli yapılarda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa belediyeye; tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde başvurulur. Kira sözleşmesi ve ikamet kaydı genellikle istenir.

İstanbul'un 39 ilçesinde, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen konut ve işyerlerinin malikleri yararlanabilir. Riskli yapı tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır.

Yeniden yapılacak binanın inşaat alanı, otopark ve sığınak alanları hariç tutularak, mevcut binanın 1,5 katını aşmamalıdır. Bu sınırı aşan projeler kampanya desteğinden yararlanamaz.

Hak sahibi adına doğrudan müteahhide, inşaatın ilerlemesine göre ödenir: işe başlamada %30, kaba inşaatın bitiminde %30, sıva aşamasında %30 ve iskânda %10.

Geri ödeme yapı ruhsatından iki yıl sonra başlar ve 10 yıla yayılır. İlk yıl faiz uygulanmaz; sonraki yıllarda borç, yıllık TÜFE'nin yarısı oranında güncellenir. Kredi verilirken gelir ve kredi notuna bakılmaz.

Bakan Murat Kurum 8 Eylül 2026'da kampanyanın bir yıl uzatıldığını ve yeni sürenin 31 Aralık 2027 olduğunu açıkladı. Riskli yapı tespiti ve başvuru adımlarını son tarihe bırakmamak gerekir.

İlk konut için 1.875.000 TL'lik paketten yararlanılır; aynı hak sahibinin diğer konutları için 1.750.000 TL'ye kadar kredi imkânı vardır. Diğer işyerleri için 875.000 TL kredi sunulur.

Hayır. Kanun kapsamındaki dönüşüm sonucu oluşan yeni yapıların maliklere, müteahhide ve en az bir yıldır oturan kiracılara ilk satışı, devri, tescili ve ipotek işlemleri tapu harcından istisnadır.

Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemleri noter harcı ve damga vergisinden istisnadır. Noterin harç dışındaki hizmet ücretleri ise ayrıca değerlendirilmelidir.

Kanun'a göre belediyeler, riskli yapıların bulunduğu parsellerde mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almaz. Bu sınırı aşan alan için belediye harçları uygulanabilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde net alanı 150 m²'ye kadar olan konut teslimlerinde %1 KDV uygulanır; 150 m²'yi aşan kısım genel orana tabidir.

Uygulamada işlemin 6306 kapsamında olduğunu gösteren yazı İl Müdürlüğünden veya yetki devri yapılmış idareden alınarak tapu, noter ve belediyeye sunulur. Yapının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması temel şarttır.

Oy gücü dükkân olmasından değil, tapudaki arsa payından gelir. Kararlar hisseleri oranında salt çoğunlukla alındığı için arsa payı yüksek olan dükkân sahibinin kararda etkisi de büyüktür.

Parselin güncel imar durumu zemin katta ticari kullanıma izin veriyorsa ve sözleşmede öyle kararlaştırılırsa evet. Bu kendiliğinden olmaz; dükkânın yeri, cephesi, net m²'si ve tavan yüksekliği kat karşılığı sözleşmesine ve daire dağılım listesine yazılmalıdır.

Evet. Anlaşmayla tahliye edilen riskli yapının maliki olan işyeri sahibine, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay süreyle aylık kira yardımı yapılabilir. Dükkânı kiracı olarak işletenlere ise aylık tutarın iki katı tek seferlik ödeme yapılabilir.

Evet. Riskli yapıdaki ilk işyeri için 437.500 TL hibe ve 437.500 TL kredi verilir. Kampanya İstanbul'daki riskli yapılar için geçerlidir ve başvurular 31 Aralık 2027'ye uzatılmıştır.

Hisseleri oranında salt çoğunluk sağlanmışsa, karara katılmayan malikin arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Rayiç değer, SPK lisanslı değerleme raporu da gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.

Evet. Mirasçıların mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alıp tapuda intikal yaptırması süreci hızlandırır. 6306 sayılı Kanun ayrıca Bakanlık, TOKİ ve idareye mirasçılık belgesi çıkartma, kayyım tayin ettirme ve tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapma yetkisi verir.

Miras paylaşılmamışsa mirasçılar o paya elbirliğiyle maliktir ve kural olarak birlikte hareket etmeleri gerekir. Anlaşamayan mirasçılardan biri, sulh hukuk mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanmasını isteyebilir. Mirasçılar ayrıca ortaklığı paylı mülkiyete çevirerek her birinin kendi payıyla oy kullanmasını sağlayabilir.

Evet. 6306 Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesine göre itiraz, yapı maliki veya kanuni temsilcisi tarafından; malikin vefat etmiş olması halinde mirasçıları tarafından, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde yapılabilir.

Evet. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre ipotek, haciz ve diğer şerhler hisseler üzerinde devam eder ve tevhit, ifraz, kat irtifakı gibi işlemlere engel olmaz. Yeni binada bu kayıtlar yalnızca o malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.

Hayır. 6306 Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesine göre ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir.

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra müteahhit, kat maliklerinin hisseleri oranında salt çoğunlukla aldığı kararla belirlenir. Karar, yapılacak sözleşmenin esaslarını da kapsamalıdır.

Yapı müteahhitleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen bir yetki belgesi numarasına sahip olmak zorundadır. Belge numarası ve grubu müteahhitten istenmeli, Bakanlık kayıtlarından doğrulanmalıdır.

Evet. 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde müteahhidin yapı ruhsatı almadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya belirlenen diğer teminatlardan birini sunması zorunludur; hüküm 9 Kasım 2024'te yürürlüğe girmiştir.

Oranı kanun belirlemez; arsanın konumu, imar hakkı, inşaat maliyeti ve piyasa koşullarına göre taraflar serbestçe kararlaştırır. Teklifleri aynı proje ve aynı malzeme listesi üzerinden karşılaştırmak gerekir.

Bina tamamlama sigortası veya teminat varsa güvence devreye girer. Bu nedenle sözleşmede teminat türü, tapu devrinin inşaat ilerlemesine bağlanması ve fesih koşulları açıkça yazılmalıdır.

Resmi bir sıralama yoktur. Bir müteahhidi değerlendirmek için geçerli yetki belgesine, iskânı alınmış tamamlanmış projelerine, kurumsal müşterilerine, faaliyet süresine, teminat ve sözleşme yaklaşımına bakmak gerekir. Bu yazıdaki 10 kriter bu karşılaştırmayı yapmanızı sağlar.

Yetki belgesini e-Devlet'ten sorgulayın, iskânı alınmış en az birkaç tamamlanmış projesini yerinde görün, eski müşterileriyle konuşun, ticaret sicilinden kuruluş tarihini kontrol edin ve sözleşmede hakediş, teminat ve gecikme cezası olup olmadığına bakın.

e-Devlet'teki müteahhit bilgileri sorgulama hizmetinde müteahhidin vergi kimlik numarası, T.C. kimlik numarası veya yetki belge numarası girilerek belgenin geçerliliği ve grubu görülebilir. Belgenin geçerli olması tek başına güvenilirlik garantisi değildir.

Kentsel dönüşümde ek olarak; maliklere şeffaf fizibilite sunulması, hakedişe bağlı ödeme, bina tamamlama sigortası, kira ve teslim takviminin sözleşmeye yazılması ve 6306 sayılı Kanun süreçlerine hâkimiyet aranmalıdır.

Bu platformlar firma bulmak için faydalıdır; ancak sıralamalar ilan, yanıt hızı ve kullanıcı yorumlarına dayanır. Nihai kararı tamamlanmış projeler ve belgelerle doğrulamak gerekir.

Oranı kanun belirlemez. Arsanın konumu, imar hakkı, inşaat maliyeti, satış fiyatları ve projenin büyüklüğüne göre taraflar serbestçe kararlaştırır. Teklifleri karşılaştırırken oranla birlikte net alan, malzeme sınıfı ve teslim süresini de değerlendirmek gerekir.

Sözleşme, arsa paylarının devrini (taşınmaz satış vaadini) içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şekle uyulmayan sözleşmeler taşınmaz devri yönünden geçersizlik riski taşır.

En güvenli yöntem, müteahhide düşecek payların inşaatın belirli aşamalarına (temel, kaba inşaat, iskân gibi) bağlanarak kademeli devredilmesidir. Tüm payların peşin devri, işin yarıda kalması halinde arsa sahibini korumasız bırakır.

Sözleşmede gecikme tazminatı veya kira bedeli belirlenmişse, müteahhit gecikilen her ay için bu bedeli öder. Gecikme belirli bir süreyi aşarsa fesih hakkı da sözleşmeye yazılmalıdır.

Müteahhit, inşaat maliyetini kendi payına düşen bağımsız bölümleri satarak karşılar. İmar hakkı düşükse ve yeni binada maliklere verilenden sonra satılabilecek alan azsa, aradaki maliyet farkını maliklerden ister.

Kanunda sabit bir oran yoktur. Pay; arsanın konumuna, imar hakkına, satış fiyatlarına ve inşaat maliyetine göre sözleşmeyle belirlenir. Değerli semtlerde ve imar hakkı yüksek parsellerde maliklerin payı artar.

Ödeme peşin ve toplu değil, inşaatın ilerlemesine bağlı hakedişlerle yapılmalı; sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve müteahhit ruhsattan önce bina tamamlama sigortası veya teminat sunmalıdır.

Hayır. 6306 kapsamındaki projelerde müteahhit kendi payına düşen birimleri idarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabilir. Daha yüksek oranda satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.

Hibe ve kredi, hak sahibi adına hakedişle müteahhide ödenir. Projenin maliyeti bunu aşıyorsa sözleşmeye göre ilave ödeme gündeme gelebilir; teklifleri hibe dahil toplam tutar üzerinden karşılaştırın.

İki durumda zorunludur: (1) 30 ve üzeri konutlu projelerde ön ödemeli konut satışı yapılacaksa, satıştan önce bina tamamlama sigortası veya mevzuatta sayılan diğer teminatlardan biri sağlanmalıdır; (2) 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde, 9 Kasım 2024'ten itibaren müteahhit yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırmalı veya belirlenen teminatlardan birini sunmalıdır.

Ön ödemeli konut satışında 30 konutun altındaki projeler için teminat zorunluluğu yoktur; ancak ön ödemeli konut satışına ilişkin diğer tüketici hakları geçerlidir. Küçük projelerde güvenceyi sözleşmeyle (ör. aşamalı tapu devri, banka teminat mektubu) sağlamak gerekir.

Ön ödemeli konut satışlarında banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve bağlı kredi ile teminat, bina tamamlama sigortasına alternatif olarak sayılmıştır; Bakanlıkça kabul edilen başka yöntemler de olabilir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Taraflar daha kısa bir süre kararlaştırabilir ve bu süre bağlayıcı olur.

Evet. Tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden 14 gün içinde gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayabilir; ödenen tutar en geç 14 gün içinde iade edilir.

Duruma göre değişir. Parselin güncel imar hakkı eski binanın inşaat alanından düşükse, binada ruhsatsız katlar varsa veya yeni yönetmeliklerin istediği otopark ve ortak alanlar fazla yer kaplıyorsa daireler küçülebilir. İmar hakkı eski binanın kullandığından yüksekse daireler aynı kalabilir veya büyüyebilir.

Kural olarak tapudaki arsa payına göre. Yeni binada maliklere düşecek alan, parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının, müteahhitle anlaşılan paylaşım oranına göre maliklere kalan kısmının arsa payları oranında dağıtılmasıyla bulunur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı tahsis edilmemişse her kat maliki arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bu konuyu dönüşüm kararı ve sözleşme aşamasından önce bir avukatla değerlendirmek gerekir.

Yeni bina, parselin güncel imar planına göre ruhsatlandırılır. Eski binadaki ruhsatsız katlar yeni projede kendiliğinden ek inşaat hakkı doğurmaz; bu katlardaki malikler arsa payları kadar hak sahibidir. Bu yüzden ruhsatsız katı olan binalarda daire başına düşen alan azalabilir.

Noterde düzenlenen kat karşılığı sözleşmesine her malike düşecek bağımsız bölüm; net ve brüt m²'si, katı, cephesi ve oda sayısıyla birlikte daire dağılım listesi olarak eklenmeli, avan proje ve mahal listesi de sözleşmenin eki yapılmalıdır.

Evet, şartları sağlanırsa. Yıkım için verilen süre içinde maliklerin güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki usule göre güçlendirme kararı alması, projeyi hazırlatması ve ruhsat alması gerekir. İş bitince tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.

Önce binanın mevcut durumu (beton dayanımı, donatı, zemin) incelenir ve TBDY 2018'e göre performans analizi yapılır. Ardından betonarme perde duvar ekleme, kolon mantolama, lifli polimer (FRP) sargı veya temel güçlendirme gibi yöntemlerle proje hazırlanır ve ruhsatla uygulanır.

Yönteme bağlıdır. Perde duvar ekleme ve temel güçlendirme gibi kapsamlı işlerde bina genellikle boşaltılır; sınırlı müdahalelerde kısmi kullanım mümkün olabilir.

6306 sayılı Kanun'a göre riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen esaslar çerçevesinde güçlendirme kredisi verilebilir.

Güçlendirmenin doğrudan maliyeti genellikle daha düşüktür ancak tamamı maliklerce ödenir ve bina yeni hale gelmez. Kat karşılığı yeniden yapımda maliklerin cebinden çıkan tutar çoğu zaman daha az olabilir. Karar fizibilite ile verilmelidir.

Kesin sonuç ancak karot, donatı ve zemin incelemesine dayanan mühendislik değerlendirmesiyle alınır. Satın alma öncesinde ruhsat yılı, iskân, yapı denetim kaydı, riskli yapı sorgulaması, zemin bilgisi ve görsel kontrol ilk elemeyi sağlar.

Tek başına yapım yılı garanti değildir; ancak 2001 sonrası İstanbul'da yapı denetimi zorunludur ve 2007 ile 2018 yönetmelikleri daha sıkı kurallar getirmiştir. TBDY 2018, 1 Ocak 2019'dan itibaren yürürlüktedir.

e-Devlet'te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı hizmetleri üzerinden binanın riskli yapı kaydı sorgulanabilir. Riskli yapı tespiti tapunun beyanlar hanesine de işlenir.

İskânı olmayan binalarda projeye aykırılık, kaçak kat veya tamamlanmamış imalat olabilir. Bu durumda yapı güvenliği ve hukuki risk daha dikkatli incelenmelidir.

Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçenizi kontrol edin, binanız için riskli yapı tespiti seçeneğini değerlendirin ve kentsel dönüşüm desteklerini araştırın.

Lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılarak başlar. Tespit kesinleşip tapuya işlendikten sonra malikler toplantıya çağrılır ve hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınır. Bahçelievler Belediyesi'nin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ve mahallelerdeki irtibat büroları süreç hakkında bilgi verir.

Bahçelievler Belediye Başkanı Ağustos 2025'te, 600 m² ve üzeri birleşim sağlayan vatandaşlara %15 bonus hak verildiğini açıklamıştır. Parselinize uygulanacak kesin koşullar güncel imar durumu belgesinde yer alır.

Evet. Kampanya İstanbul'daki riskli yapıları kapsar ve Bahçelievler başvuru sayısında İstanbul'da ilk sıradadır. Konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği verilir; kampanya 31 Aralık 2027'ye uzatılmıştır.

Belediye, eski ruhsatlı binalarda kat kaybını önlemek için çatı katındaki piyeslerin normal kat gibi kullanılabilmesini sağlayan düzenleme yaptığını açıklamıştır. Kesin sonuç parselin imar durumuna ve projeye göre hesaplanır.

Evet. ÇET Yapı, İnsaya markasıyla Bahçelievler'de podyum üzerinde dört bloktan oluşan İnsaya Bahçelievler konut projesinin inşaatını sürdürmektedir.

İBB Meclisi, Güngören Belediyesi'nin daha önce alınmış ruhsat ve/veya iskân belgeleriyle sahip olunan müktesep hakları koruyarak kentsel dönüşümü teşvik etmeyi amaçlayan plan notu teklifini Kasım 2020'de kabul etmiştir. Parselinize uygulanacak kesin koşullar güncel imar durumu belgesinde yer alır.

Diğer ilçelerdeki gibi riskli yapı tespitiyle başlar, hisseleri oranında salt çoğunluk kararıyla devam eder. Merter'de binaların önemli bir kısmında ticari kullanım bulunduğu için dükkân ve işyeri sahiplerinin haklarının ve yeni projedeki ticari alanların sözleşmede netleştirilmesi özellikle önemlidir.

Yapılabilir, ancak fizibilite daha dikkatli kurulmalıdır. Komşu parsellerle birleşme, zemin katta ticari kullanım, Yarısı Bizden hibe ve kredisi ve verimli bir proje, paylaşım oranını malikler lehine iyileştirebilir.

Tozkoparan'daki alan bazlı dönüşüm kamu eliyle yürütülmektedir; Haziran 2025'teki törende 768 konut ve 30 işyeri hak sahiplerine teslim edilmiştir. Bu tür riskli alan uygulamalarında süreç maliklerin kendi müteahhitleriyle yaptığı bina bazlı dönüşümden farklıdır.

Evet. ÇET Yapı, Merter'de 2.332 m² arsa üzerinde 40 konut ve 2 dükkândan oluşan, 10.494 m² inşaat alanlı Merter İnsaya Konakları'nı 2015–2016'da 15 ayda tamamlamıştır.

Üsküdar Belediyesi'nin riskli yapıların yenilenmesi için yürüttüğü programdır. Aralık 2024'te açıklanan şartlara göre, belirli gelir sınırının altındaki ve başka taşınmazı olmayan riskli yapı maliklerine yenileme maliyetinin %40 ile %65'i arasında destek öngörülmüştür. Başvurular uskudaryenileniyor.com üzerinden yapılır.

Açıklanan şartlara göre hane geliri net 3 asgari ücretin altında olan, Üsküdar'da ikamet eden, kendisi, eşi ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler adına İstanbul'da başka taşınmazı olmayan ve dönüşüm için anlaşma sağlamış riskli yapı maliklerine verilir. Gelir net 2 asgari ücrete kadar ise maliyetin %60'ı (emekliler %65), 3 asgari ücrete kadar ise %40'ı (emekliler %45) desteklenir.

İBB ile entegre yürütülen hızlı tarama testi kapsamında belediye ekipleri binaları ücretsiz incelemiştir. Hızlı tarama bir ön değerlendirmedir; 6306 kapsamında resmî sonuç için lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmak gerekir.

Yapılabilir, ancak Kandilli, Çengelköy, Kuzguncuk ve Beylerbeyi gibi Boğaziçi sahil şeridindeki mahallelerde Boğaziçi alanına özgü imar kuralları, tarihi bölgelerde ise koruma mevzuatı uygulanır. Yeni binanın büyüklüğü ve görünümü bu kurallara göre belirlenir; proje öncesinde güncel imar durumu ve gerekirse koruma kurulu görüşü alınmalıdır.

Evet. ÇET Yapı, Üsküdar Kandilli'de 5.546 m² arsa üzerinde 19.233 m² inşaat alanlı TED Üsküdar Koleji kampüsünü 2018–2022 yılları arasında inşa etmiştir.

Lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılarak başlar. Tespit kesinleşip tapuya işlendikten sonra malikler toplantıya çağrılır ve hisseleri oranında salt çoğunlukla dönüşüm kararı alınır. Ardından parselin güncel imar durumuna göre fizibilite hazırlanır ve müteahhit seçilir.

Bakırköy Belediyesi'nin duyurusuna göre İBB Meclisi, Kartaltepe, Zeytinlik, Osmaniye, Cevizlik, Sakızağacı, Yenimahalle ve Zuhuratbaba mahallelerinde alan ve parsel birleştirme şartı aranmadan parsel bazlı dönüşüme imkân veren plan değişikliğini oybirliğiyle onaylamıştır. Parselinize uygulanacak kesin yapılaşma koşulları güncel imar durumu belgesinde yer alır.

6306 Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesine göre bir parselde birden fazla yapı varsa ve hepsi riskliyse, parseldeki bütün paydaşlar hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir. Yapılardan yalnızca bazıları riskliyse karar, sadece riskli yapıların paydaşlarının hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır.

Evet. İstanbul'daki 'Yarısı Bizden' kampanyasıyla riskli yapı malikleri konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL tahliye desteğinden yararlanabilir. Ayrıca Bakırköy Belediyesi ile KİPTAŞ arasında Kasım 2024'te kentsel dönüşüm protokolü imzalanmıştır.

Evet. ÇET Yapı Yeşilköy'deki Yeşilköy Ateş Sitesi'ni kentsel dönüşüm kapsamında 20 ayda tamamlamış; Florya Doğa Koleji ve Bakırköy Bahçeşehir Koleji binalarını inşa etmiş, Yeşilköy'de mimari projeler hazırlamıştır.

Evet. Riskli yapı tespiti yapılan binalarda, kat maliklerinin arsa payları oranında salt çoğunlukla aldığı kararla 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm yapılabilir. Projenin büyüklüğü parselin güncel imar durumuna ve plan kararlarına bağlıdır.

Bebek, Ortaköy, Arnavutköy ve Kuruçeşme gibi Boğaziçi alanındaki mahallelerde, Boğaziçi Kanunu ve ilgili planlar nedeniyle yapılaşma koşulları sınırlıdır; tescilli yapılarda Koruma Bölge Kurulu süreçleri de devreye girer. Bu nedenle fizibiliteden önce imar ve koruma durumu mutlaka netleştirilmelidir.

Bakanlığın 'Yarısı Bizden' kampanyasıyla riskli yapı malikleri konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL tahliye desteği alabilir; kampanya 31 Aralık 2027'ye kadar geçerlidir.

Evet. ÇET Yapı, Beşiktaş Geo Koleji'nin renovasyon projesini 2018'de üstlenmiştir. Şirket, Beşiktaş başta olmak üzere İstanbul'un değerli semtlerinde kentsel dönüşüm projeleri için fizibilite, projelendirme ve anahtar teslim inşaat hizmeti vermektedir.

Önce riskli yapı tespiti ve kat malikleri kararı alınmalı, parselin imar durumuna göre fizibilite hazırlanmalı; ardından Bakanlık yetki belgesi, tamamlanmış referans projeler, mali güç ve bina tamamlama sigortası şartıyla teklifler aynı fizibilite üzerinden karşılaştırılmalıdır.

Bağdat Caddesi koridorunda parseller genellikle küçüktür; bu da otopark çözümünü, kat planlarını ve inşaat alanını sınırlar. Komşu parsellerle birlikte hareket etmek veya ada bazlı çözümler, daha verimli projeler üretebilir.

Evet. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın İstanbul için yürüttüğü 'Yarısı Bizden' kampanyasıyla riskli yapı malikleri konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL tahliye desteği alabilir; kampanya 31 Aralık 2027'ye kadar geçerlidir.

Evet. ÇET Yapı, Kadıköy başta olmak üzere İstanbul'un değerli semtlerinde kentsel dönüşüm projeleri için fizibilite, projelendirme ve anahtar teslim inşaat hizmeti vermektedir.

Endeksa'nın Ocak 2026 verilerine göre ortalama konut m² fiyatı en yüksek ilçeler Beşiktaş (152.498 TL), Kadıköy (150.885 TL) ve Sarıyer'dir (145.655 TL). Bakırköy (110.484 TL) ve Üsküdar (93.832 TL) da yüksek değerli ilçeler arasındadır.

Satış değeri yüksek olduğu için aynı inşaat maliyetine karşılık daha güçlü bir fizibilite oluşur. Bu da kat maliklerine daha iyi paylaşım oranı, daha nitelikli malzeme ve daha geniş ortak alanlar için alan açar.

ÇET Yapı, Beşiktaş (Etiler, Levent, Ulus), Kadıköy (Caddebostan, Suadiye, Göztepe, Erenköy), Sarıyer (Tarabya, Yeniköy, İstinye), Bakırköy (Yeşilköy, Florya, Ataköy), Üsküdar ve Şişli başta olmak üzere İstanbul genelinde kentsel dönüşüm projeleri için fizibilite, projelendirme ve anahtar teslim inşaat hizmeti vermektedir.

Bakanlığın İstanbul'da yürüttüğü 'Yarısı Bizden' kampanyasıyla riskli yapı malikleri konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL tahliye desteği alabilir; kampanya 31 Aralık 2027'ye kadar geçerlidir.