Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri: Tapu, Noter, Belediye Harcı ve %1 KDV (2026)

Kentsel dönüşümün maliyetini düşüren en önemli kalemlerden biri, 6306 sayılı Kanun'un sağladığı vergi, harç ve ücret istisnalarıdır. Normal bir kat karşılığı projesinde ödenecek tapu harcı, noter harcı, damga vergisi ve belediye harçları, kentsel dönüşüm kapsamında büyük ölçüde ortadan kalkar.

Hangi vergi ve harçlar alınmaz?

Kanun'un 7. maddesinin 9. fıkrasına göre, Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemleri şunlardan istisnadır:

İstisna hangi işlemleri kapsar?

İstisnalar; Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, idare, müteahhit, malik veya riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak kullanan kişilerden birinin taraf olduğu şu işlemlerde uygulanır:

• Dönüşümden önce: Kanun kapsamındaki taşınmazların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek işlemleri (ör. müteahhide arsa payı devri).
• Dönüşümden sonra: Yeni yapıların malike, müteahhide ve en az bir yıllık kiracıya ilk satışı, devri, tescili ve ipotek işlemleri (ör. bağımsız bölümlerin maliklerin adına tescili).
• Başka yerde konut edinme: Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, dönüşüm alanının içinde veya dışında yeni bir yapı yapılması veya mevcut bir yapının satın alınması ve ipotek işlemleri.
• Müteahhit ve kurumların ilk satışı: Yeni yapıların müteahhit, TOKİ, idare veya GYO'lar tarafından ilk satışı, devri, tescili ve ipotek işlemleri.

İstisnalar, mevcut yapının imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır.

Belediye harçları ve 1,5 kat kuralı

Kanun'un 7. maddesinin 10. fıkrasına göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri uygulama yaptığında, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Bu sınırı aşan alan için ruhsat, otopark ve benzeri belediye harçları uygulanabilir.

Bu 1,5 kat sınırı, İstanbul'daki Yarısı Bizden kampanyasının "yeni bina mevcut binanın 1,5 katını geçmemeli" şartıyla karıştırılmamalıdır; ikisi farklı düzenlemelerdir, ancak benzer sınırı kullanır.

KDV: 150 m²'ye kadar %1

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde, net alanı 150 m²'ye kadar olan konut teslimlerinde bu alana isabet eden kısım için %1 KDV uygulanır; 150 m²'yi aşan kısım genel orana tabidir. Bu oran özellikle müteahhidin kendi payına düşen dairelerin satışında maliyet ve satış fiyatını doğrudan etkiler. KDV uygulaması teknik bir konudur; işlem öncesinde mali müşavirinize danışın.

Uygulamada muafiyet nasıl kullanılır?

1. Binanın riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması gerekir (riskli yapı tespiti rehberi).
2. Tapu, noter veya belediyedeki işlem için, işlemin 6306 kapsamında olduğunu gösteren yazı İl Müdürlüğünden (yetki devri varsa belediyeden) alınır.
3. Yazı ilgili kuruma sunulur; harç tahakkuk ettirilmez.
4. Kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri için en az bir yıllık ikamet belgelenmelidir.

Maliyet hesabına etkisi

Muafiyetler, bir apartman projesinde maliklerin ve müteahhidin toplam işlem maliyetini ciddi ölçüde düşürür ve paylaşım oranını da etkiler. Bu yüzden kat karşılığı sözleşmesinde hangi harç ve vergilerin kimde kalacağı açıkça yazılmalıdır. 2026 inşaat maliyetleri yazımızla birlikte değerlendirmenizi öneririz.

ÇET Yapı ile

ÇET Yapı, kentsel dönüşüm projelerinin fizibilitesinde muafiyetleri ve 1,5 kat sınırını baştan hesaba katar. Binanız için ön başvuru formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi uygulamaları için mali müşavirinize danışınız.