Kentsel Dönüşümde Müteahhit Para İstiyor: Ne Zaman Normal, Ne Zaman Değil? (2026)
- Yeni binada satılabilir ek alan azsa müteahhidin payı maliyeti karşılamaz; bu durumda maliklerden daire başı ilave ödeme istenmesi tek başına usulsüz değildir.
- Belirleyici olan imar hakkıdır: yeni alanın mevcut alana oranı ne kadar düşükse maliklerin katkı payı o kadar artar.
- İstanbul'da Yarısı Bizden kapsamındaki projelerde konut başına 875.000 TL hibe ve 875.000 TL kredi, hakediş usulüyle doğrudan müteahhide ödenir ve bu açığı büyük ölçüde kapatır.
- Kanun'a göre müteahhit kendi payına düşen daireleri idarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının 10 puan altındaki oranda satabilir; daha fazlası için tüm maliklerin onayı gerekir.
"Müteahhit daire başı para istiyor, bu normal mi?" sorusu, kentsel dönüşümde malik gruplarında en sık tartışılan konulardan biri. Kısa cevap: Bazı binalarda normaldir, bazılarında değildir. Fark, binanın imar hakkında ve teklifin nasıl kurulduğunda yatar.
Hesap nasıl işler?
Kat karşılığı modelde müteahhit, inşaat maliyetini kendi payına düşen bağımsız bölümleri satarak karşılar. Basit haliyle:
Müteahhidin satabileceği alan = Yeni binanın toplam alanı − Maliklere verilen alan
Bu alanın satış değeri; inşaat maliyetini, finansmanı, vergileri ve makul bir kârı karşılamıyorsa aradaki fark ya maliklerin katkısıyla ya da devlet desteğiyle kapanır.
Örnek: imar hakkı her şeyi değiştirir
Aşağıdaki örnek yalnızca mantığı göstermek içindir; her daire 100 m² brüt kabul edilmiştir.
| Senaryo | Mevcut alan | Yeni alan (otopark hariç) | Maliklere (aynı büyüklükte) | Müteahhide kalan |
|---|---|---|---|---|
| A – düşük imar hakkı | 8 × 100 = 800 m² | 800 m² | 800 m² | 0 m² |
| B – orta | 800 m² | 1.000 m² | 800 m² | 200 m² |
| C – yüksek | 800 m² | 1.200 m² | 800 m² | 400 m² |
- Senaryo A'da müteahhidin satacak dairesi yoktur; inşaatın tamamı maliklerin katkısıyla (veya hibe/krediyle) finanse edilmelidir. Bu durumda para istenmesi kaçınılmazdır.
- Senaryo C'de müteahhidin satabileceği alan genellikle maliyeti karşılar; maliklerden ayrıca para istenmesi açıklama gerektirir.
Bakanlığın 2026 yapı yaklaşık birim maliyetinde 21,50 m'ye kadar yüksekliği olan konutlar (III-B) için resmî maliyet 21.050 TL/m²'dir; sahadaki gerçek maliyet zemin, bodrum ve malzeme sınıfına göre bunun üzerinde olabilir (2026 inşaat maliyetleri).
Yarısı Bizden farkı
İstanbul'da Yarısı Bizden kapsamındaki projelerde konut başına 875.000 TL hibe ve 875.000 TL kredi, hak sahibi adına doğrudan müteahhide hakedişle ödenir (%30 başlangıç, %30 kaba inşaat, %30 sıva, %10 iskân). Bu destek, özellikle imar hakkı düşük binalarda maliklerden istenecek tutarı büyük ölçüde karşılar. Teklifleri karşılaştırırken hibe ve kredi dahil toplam tutara bakın.
Makul bir teklifi nasıl anlarsınız?
- Fizibilite paylaşılıyor mu? Yeni alan, satış varsayımları ve maliyet kalemleri yazılı olmalı.
- Ödemeler hakedişe bağlı mı? Peşin ve toplu para talebi risk işaretidir.
- Teminat var mı? 6306 kapsamındaki projelerde müteahhit, ruhsattan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya teminat sunmak zorundadır.
- Mahal listesi net mi? Aynı fiyatla farklı kalitede bina yapılabilir; malzeme listesini sözleşmeye ekletin.
- Referans var mı? Tamamlanmış ve iskânı alınmış projelere bakın (müteahhit seçimi kontrol listesi).
Maliki koruyan yasal kurallar
- Müteahhit payının satışı sınırlıdır. 6306 kapsamındaki projelerde müteahhit, kendi payına düşen birimleri idarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabilir. Daha yüksek oranda satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
- İşe başlamayan müteahhit. Karardan sonra müteahhit kaynaklı nedenlerle bir yıl içinde işe başlanmazsa veya iş altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih sürecini başlatabilir (salt çoğunluk kararı).
- Vergi ve harç istisnaları maliyeti düşürür; bunların teklife yansıtılıp yansıtılmadığını sorun (vergi ve harç muafiyetleri).
Sözleşmeye mutlaka yazdırın
- Maliklere verilecek dairelerin konumu, net/brüt alanı ve kat planı,
- Varsa ilave ödemenin tutarı, takvimi ve hakediş aşamaları,
- Teslim süresi ve gecikme cezası,
- Aşamalı tapu devri ve teminat,
- Kira yardımı veya müteahhit kirasının kimde olduğu.
Ayrıntılar için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberimize bakın.
ÇET Yapı'nın yaklaşımı
ÇET Yapı, kentsel dönüşüm tekliflerinde fizibiliteyi maliklerle şeffaf biçimde paylaşır; ödemeleri hakedişe ve teminata bağlar. Binanızın imar hakkına göre gerçekçi bir değerlendirme için ön başvuru formunu doldurun.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşme öncesinde avukata danışınız.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde müteahhit neden para ister?
Müteahhit, inşaat maliyetini kendi payına düşen bağımsız bölümleri satarak karşılar. İmar hakkı düşükse ve yeni binada maliklere verilenden sonra satılabilecek alan azsa, aradaki maliyet farkını maliklerden ister.
Kentsel dönüşümde müteahhit yüzde kaç alır?
Kanunda sabit bir oran yoktur. Pay; arsanın konumuna, imar hakkına, satış fiyatlarına ve inşaat maliyetine göre sözleşmeyle belirlenir. Değerli semtlerde ve imar hakkı yüksek parsellerde maliklerin payı artar.
Daire başı para ödemek güvenli mi?
Ödeme peşin ve toplu değil, inşaatın ilerlemesine bağlı hakedişlerle yapılmalı; sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve müteahhit ruhsattan önce bina tamamlama sigortası veya teminat sunmalıdır.
Müteahhit dairelerini istediği zaman satabilir mi?
Hayır. 6306 kapsamındaki projelerde müteahhit kendi payına düşen birimleri idarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabilir. Daha yüksek oranda satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
Yarısı Bizden varsa müteahhide ayrıca para ödenir mi?
Hibe ve kredi, hak sahibi adına hakedişle müteahhide ödenir. Projenin maliyeti bunu aşıyorsa sözleşmeye göre ilave ödeme gündeme gelebilir; teklifleri hibe dahil toplam tutar üzerinden karşılaştırın.
Kaynaklar
Projeniz için bizimle görüşün
Eğitim yapıları, konut, kentsel dönüşüm ve restorasyon projelerinizde 1993 yılından bu yana edindiğimiz deneyimi paylaşmaya hazırız.
Ön Başvuru Yapınİletişime Geçin