Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı: Anlaşmayan Malikin Payı Nasıl Satılır? (2026)
- Riskli yapının bulunduğu parselde uygulama kararları, arsa payları oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır; Kasım 2023'teki 7471 sayılı Kanun'dan önce bu oran üçte ikiydi.
- Şubat 2026 yönetmelik değişikliğiyle toplantıya tüm maliklerin davet edildiğinin belgelenmesi açıkça şart koşuldu.
- Karar ve teklif, karara katılmayan maliklere bildirilir ve kabul için 15 gün süre verilir; kabul etmeyenlerin payı açık artırmayla satılabilir.
- Satış, SPK lisanslı değerleme raporu da gözetilerek komisyonca belirlenen rayiç bedelin altında yapılamaz; ilk satışa yalnızca anlaşan paydaşlar katılabilir.
Kentsel dönüşümde projeleri en çok geciktiren konu, binadaki maliklerin bir kısmının anlaşmamasıdır. 6306 sayılı Kanun bu sorunu salt çoğunluk kuralı ve anlaşmayan maliklerin payının açık artırmayla satışı usulüyle çözer. Bu yazıda kuralın nasıl uygulandığını adım adım anlatıyoruz.
Salt çoğunluk nedir, nasıl hesaplanır?
Riskli yapının bulunduğu parselde yeni uygulamaya ilişkin kararlar, arsa payları oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır. Salt çoğunluk, toplam arsa payının yarısından fazlası demektir; kişi ya da daire sayısı değil, tapudaki arsa payı esas alınır.
| Örnek | Toplam arsa payı | Anlaşan maliklerin payı | Sonuç |
|---|---|---|---|
| 8 daireli apartman, eşit paylar | 8/8 | 5/8 (%62,5) | Karar alınır |
| 8 daireli apartman, eşit paylar | 8/8 | 4/8 (%50) | Karar alınamaz (yarıdan fazla değil) |
| Dükkânlı bina, farklı paylar | 1.000/1.000 | 520/1.000 | Karar alınır |
Önemli: Bu oran 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile "en az üçte iki" çoğunluktan "salt çoğunluğa" indirildi. Eski kaynaklarda hâlâ 2/3 yazabilir; güncel kural salt çoğunluktur.
Karar nasıl alınır?
- Tüm malikler toplantıya davet edilir. 4 Şubat 2026'daki yönetmelik değişikliğiyle maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler, satış başvurusunda istenen belgeler arasına açıkça eklendi.
- Toplantı yapılır ve tutanağa bağlanır.
- Salt çoğunlukla alınan karar, anlaşan maliklerce imzalanır. Karar; müteahhidi, projeyi ve paylaşım oranını içerir.
- Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere elektronik tebligat, noter veya muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla bildirilir ve kabul için 15 gün süre verilir.
Anlaşmayan malikin payı nasıl satılır?
Süre içinde kabul etmeyen maliklerin arsa payları için Yönetmeliğin 15/A maddesindeki usul uygulanır:
- Başvuru: Anlaşan malikler; davet belgeleri, toplantı ve karar tutanağı, tebligat belgeleri ve SPK lisanslı değerleme kuruluşunun raporu ile İl Müdürlüğüne (yetki devri varsa belediyeye) başvurur.
- Tapuya belirtme: Satışa konu payın tapusuna, satışa tabi olduğu ve başkasına devredilemeyeceği yönünde belirtme konur.
- Rayiç değer: Müdürlük bünyesindeki Bedel Tespiti Komisyonu, değerleme raporunu da gözeterek rayiç değeri belirler.
- İlk satış: Satış yeri ve zamanı ilgililere tebliğ edilir. İlk satışa yalnızca salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir; pey rayiç değerin altında olamaz.
- Ödeme ve sözleşme: En yüksek teklifi veren, 7 gün içinde bedeli yatırır ve salt çoğunluk kararı doğrultusundaki sözleşmeyi imzalar.
- Sonraki satışlar: İlk satışta alıcı çıkmazsa satış 15 gün ilanla tekrarlanır; bu satışlara kararı ve sözleşmeyi kabul eden üçüncü kişiler de katılabilir.
Satış için binanın yıktırılmış olması gerekmez. Payın üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı bulunması satışı engellemez; bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder.
Payı satılan malikin hakları
- Payının karşılığını rayiç değerden az olmamak üzere alır.
- Satışa izleyici olarak katılabilir, ancak müdahale edemez.
- Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açma hakkı vardır.
Müteahhit işi bırakırsa: salt çoğunlukla fesih
Salt çoğunluk kuralı müteahhit sözleşmesinin sona erdirilmesinde de geçerlidir. Müteahhitten kaynaklanan nedenlerle karardan sonra bir yıl içinde inşaata başlanmazsa veya iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir; Başkanlığın verdiği 30 günlük süreye rağmen işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.
ÇET Yapı ile
ÇET Yapı, kentsel dönüşüm projelerinde malik toplantılarının usulüne uygun yapılması, paylaşım teklifinin şeffaf hazırlanması ve sözleşme süreçlerinde maliklerle birlikte çalışır. Bilgi almak için ön başvuru formunu doldurabilirsiniz. Süreç bütününü kentsel dönüşüm süreci rehberimizde bulabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; pay satışı ve uyuşmazlıklar için avukata danışınız.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde kaç kişinin onayı gerekir?
Kişi veya daire sayısı değil, arsa payları esas alınır. Riskli yapının bulunduğu parselde kararlar, arsa paylarının salt çoğunluğuna (yarısından fazlasına) sahip maliklerce alınır.
Kentsel dönüşümde 2/3 kuralı hâlâ geçerli mi?
Hayır. 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile üçte iki çoğunluk şartı, hisseleri oranında salt çoğunluk olarak değiştirildi. Güncel kural salt çoğunluktur.
Anlaşmayan malikin payı nasıl satılır?
Karar ve teklif katılmayan maliklere tebliğ edilir ve 15 gün süre verilir. Kabul edilmezse belgelerle Müdürlüğe başvurulur; komisyon rayiç değeri belirler ve pay, rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla önce anlaşan paydaşlara satılır.
Payı satılan malik ne alır?
Payının satış bedelini alır. Satış bedeli, komisyonca belirlenen rayiç değerden az olamaz. Payın üzerinde ipotek veya haciz varsa bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder.
Satış için binanın yıkılmış olması gerekir mi?
Hayır. Yönetmeliğe göre arsa payı satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.
Kaynaklar
Projeniz için bizimle görüşün
Eğitim yapıları, konut, kentsel dönüşüm ve restorasyon projelerinizde 1993 yılından bu yana edindiğimiz deneyimi paylaşmaya hazırız.
Ön Başvuru Yapınİletişime Geçin