Городская реновация в Турции: вопросы и ответы

Зависит от скорости согласия собственников, сроков разрешения и размера здания. Законные сроки занимают несколько месяцев, строительство среднего дома — обычно 18–30 месяцев. В сумме реалистично 2–3 года.

Один или несколько собственников заказывают оценку аварийности в лицензированной организации; после её вступления в силу процесс идёт по решениям простого большинства.

Решения принимаются простым большинством собственников по долям земли. До Закона № 7471 (ноябрь 2023) порог составлял две трети.

Если по вине подрядчика стройка не начата в течение года или стоит не менее шести месяцев, собственники простым большинством решают о расторжении и обращаются в Управление, которое даёт подрядчику 30 дней; затем договоры считаются расторгнутыми.

Собственникам, освободившим здание по соглашению, — до 18 месяцев (8 000 лир в месяц в Стамбуле); арендаторам — разово.

В первую очередь собственники или их законные представители за свой счёт. Управление или муниципалитет также могут провести её по своей инициативе или потребовать от собственников в установленный срок.

В организацию, лицензированную Министерством окружающей среды и урбанизации; запрос регистрируется в электронной системе. Если оценка не проведена в течение двух месяцев, запись может быть удалена по требованию любого собственника.

Сроки полевых работ и лаборатории зависят от организации. После проверки аварийное здание сообщается в реестр не позднее 10 рабочих дней, затем решение объявляется на 15 дней.

Собственники или их представители подают заявление в провинциальное управление в течение 15 дней после последнего дня объявления у мухтара; его рассматривает технический совет.

При отказе в доступе оценку можно провести принудительно в сопровождении полиции с письменного разрешения главы района.

Считаются доли земли, а не люди или квартиры: решение принимают владельцы более половины долей участка.

Нет. Закон № 7471 от 7 ноября 2023 года заменил две трети простым большинством по долям.

Ему вручают решение и предложение с 15-дневным сроком. Затем большинство обращается в управление, комиссия определяет рыночную стоимость, и доля продаётся с аукциона — сначала среди согласных — не ниже этой стоимости.

Цену продажи не ниже рыночной стоимости; ипотеки и аресты переходят на сумму продажи.

Нет, для продажи доли снос не требуется.

Нет. По ст. 15/7 Регламента, если аварийны лишь некоторые здания на участке, отметка вносится только для них, и решение о реновации принимают только их дольщики простым большинством долей. Собственники других корпусов этим решением не связаны.

Все дольщики участка, независимо от того, в каком корпусе они живут, решают простым большинством своих долей (Регламент, ст. 15/6).

Да. Участки, все здания на которых аварийные и которые можно объединить по градостроительным правилам, объединяются по решению простого большинства долей, принятому отдельно в каждом участке. После объединения проект решается простым большинством долей в новом участке.

Нет. Решения по Закону № 6306 принимаются простым большинством дольщиков по тапу. Правление может организовать собрание и координировать процесс, но не заменяет решение.

Больший и удобный по форме участок, эффективная планировка, общая парковка, больше зелени и часто лучший коэффициент раздела. Некоторые муниципалитеты дают дополнительные права на застройку при объединении участков.

По Закону № 6306 это здание в зоне риска или вне её, у которого истёк экономический срок службы либо на основе научных и технических данных установлен риск обрушения или тяжёлых повреждений. Оценку проводят организации, лицензированные Министерством.

Аварийное здание — это отдельный дом, оценка проводится по заявлению собственника. Зона риска — целая территория, объявленная решением Президента из-за грунта или застройки; реновацию там обычно ведут Управление городской реновации, муниципалитет или TOKİ.

Более половины долей в земле по тапу, а не более половины собственников. В доме с 1000 долями решение могут принять собственники, у которых 501 доля.

Tevhit — объединение нескольких участков в один, ifraz — раздел одного участка на несколько. Объединение участков часто используется при реновации, потому что позволяет сделать более эффективный проект с парковкой.

Это доля земельного участка, закреплённая за каждым самостоятельным помещением при кондоминиуме и указанная в тапу. При реновации она определяет и вес вашего голоса, и площадь, которую вы получите в новом доме.

Сумму устанавливает Управление городской реновации. По последнему заявлению министерства, действующему с 2025 года: Стамбул — 8 000 лир, Анкара, Измир, Анталья и Бурса — 6 500, другие мегаполисы — 5 500, прочие провинции — 4 500 лир в месяц. Перед подачей уточните актуальную сумму в управлении.

Для аварийных зданий вне объявленных рисковых зон — 18 месяцев. В рисковых и резервных зонах срок устанавливает исполняющее ведомство, но не более 48 месяцев.

Да, но разово: арендаторам жилья или помещения в аварийном здании может быть выплачено две месячные суммы (16 000 лир в Стамбуле).

В течение одного года с даты выселения или сноса аварийного здания.

Нет. Одно лицо не может получать из Специального счёта проектов реновации и арендную помощь, и процентную субсидию. Выплата 125 000 лир на переезд по кампании «Yarısı Bizden» в Стамбуле — отдельная мера.

В рамках арендной помощи министерства — разово две месячные суммы: 16 000 лир в Стамбуле, 13 000 лир в Анкаре, Измире, Анталье и Бурсе. В проектах «Yarısı Bizden» в Стамбуле жильцу дополнительно выплачивается 125 000 лир.

Нет. Ежемесячная помощь положена собственникам, арендаторам — разовая выплата.

После вступления в силу заключения об аварийности собственникам дают до 90 дней на освобождение и снос. Уведомление вывешивается, направляется через e-Devlet и 15 дней висит у мухтара.

Освобождение в установленный срок обязательно по Закону № 6306; здание может быть освобождено в сопровождении полиции с разрешения главы района.

В провинциальное управление Министерства окружающей среды и урбанизации или муниципалитет при делегировании — в течение года после выселения или сноса. Обычно нужны договор аренды и регистрация по адресу.

Собственники квартир и коммерческих помещений во всех 39 районах Стамбула, здание которых признано аварийным по Закону № 6306 лицензированной министерством организацией.

Площадь строительства нового здания без учёта парковки и убежища не должна превышать площадь существующего здания более чем в 1,5 раза. Иначе проект не получает поддержку.

Напрямую подрядчику от имени собственника по мере готовности: 30% при начале работ, 30% по завершении каркаса, 30% на этапе штукатурки и 10% при получении разрешения на ввод.

Через два года после разрешения на строительство, в течение 10 лет. В первый год проценты не начисляются, далее долг ежегодно индексируется на половину индекса потребительских цен. Доход и кредитная история не проверяются.

8 сентября 2026 года министр Мурат Курум объявил о продлении на год — до 31 декабря 2027 года.

Нет. Первая продажа, передача, регистрация и ипотека новых объектов собственникам, подрядчику и арендаторам со стажем не менее года освобождены.

Операции освобождены от нотариального сбора и гербового налога; прочие услуги нотариуса проверяются отдельно.

Не взимаются за площадь в пределах 1,5 существующей; за превышение — могут.

1% для части до 150 м² полезной площади; превышение облагается по общей ставке.

Получить письмо провинциального управления о том, что операция подпадает под Закон № 6306, и представить его в реестр, нотариусу или муниципалитет.

Вес голоса определяется долей в земле по тапу, а не тем, что это магазин. Поскольку решения принимаются большинством долей, владелец магазина с большой долей имеет большое влияние.

Да, если действующий градостроительный статус участка допускает коммерческое использование первого этажа и это предусмотрено договором. Автоматически это не происходит: расположение, фасад, полезная площадь и высота потолка магазина должны быть указаны в договоре kat karşılığı и в списке распределения помещений.

Да. Собственнику коммерческого помещения в аварийном доме, освобождённом по соглашению, может выплачиваться ежемесячная арендная помощь в течение 18 месяцев (для аварийных домов вне зон риска). Арендатор, ведущий в магазине бизнес, может получить единовременно двойную месячную сумму.

Да. На первое коммерческое помещение в аварийном доме предоставляется грант 437 500 TL и кредит 437 500 TL. Программа действует для аварийных домов в Стамбуле и продлена до 31 декабря 2027 года.

Если простое большинство долей достигнуто, доля несогласного собственника продаётся с аукциона — сначала согласившимся дольщикам и не ниже рыночной стоимости. Рыночную стоимость устанавливает Комиссия по определению стоимости с учётом оценки лицензированной компании.

Да. Процесс ускорится, если наследники получат свидетельство о наследстве и зарегистрируют переход прав в тапу. Кроме того, Закон № 6306 позволяет Министерству, TOKİ и администрации получить свидетельство о наследстве, добиться назначения попечителя или действовать по последнему зарегистрированному собственнику.

Если наследство не разделено, наследники владеют долей совместно и по общему правилу должны действовать вместе. Любой наследник может попросить мировой суд назначить представителя сообщества наследников (ст. 640 Гражданского кодекса Турции). Наследники также могут перевести совместную собственность в долевую, чтобы каждый голосовал своей долей.

Да. По статье 7 Положения о применении Закона № 6306 возражение подаёт собственник или его законный представитель, а если собственник умер — наследники, в течение 15 дней с последнего дня объявления в мухтарлыке.

Да. По статье 6 Закона № 6306 ипотеки, аресты и другие отметки сохраняются на долях и не препятствуют объединению, разделу участков и регистрации прав. В новом здании они переносятся только на квартиры, причитающиеся этому собственнику.

Нет. По статье 15 Положения о применении, поданный иск о прекращении общей собственности не мешает принять решение простым большинством долей и действовать на его основании.

После того как здание официально признано аварийным, собственники принимают решение простым большинством долей. В решении также фиксируются основные условия договора.

Строительные подрядчики в Турции обязаны иметь номер лицензии, выданный Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Запросите номер и группу лицензии и проверьте их по данным министерства.

Да. Согласно поправке, внесённой Законом № 7471, на территориях и участках, подпадающих под Закон № 6306, подрядчик до получения разрешения на строительство обязан оформить страхование завершения строительства или предоставить иную установленную гарантию. Норма действует с 9 ноября 2024 года.

Закон не устанавливает соотношение: оно согласуется сторонами с учётом расположения, градостроительных прав, стоимости строительства и рынка. Сравнивайте предложения только при одинаковом проекте и спецификации.

При наличии страхования завершения строительства или иной гарантии срабатывает эта защита. Поэтому в договоре нужно указать вид гарантии, привязать передачу долей к ходу строительства и прописать условия расторжения.

Официального рейтинга нет. Оценивайте подрядчика по действующей лицензии, сданным объектам с iskân, корпоративным клиентам, сроку работы, подходу к гарантиям и договору.

Проверьте лицензию через e-Devlet, посетите сданные дома, поговорите с прежними клиентами, проверьте дату основания и наличие в договоре поэтапной оплаты, гарантий и неустойки.

В сервисе сведений о подрядчиках на e-Devlet по налоговому номеру, номеру удостоверения или номеру лицензии видны её действительность и группа. Одна лишь лицензия не доказывает надёжность.

Дополнительно ищите прозрачное ТЭО, оплату по этапам, страхование завершения, письменный график аренды и сдачи и знание процедур Закона № 6306.

Закон её не устанавливает. Стороны свободно договариваются с учётом расположения, градостроительных прав, стоимости строительства, цен продажи и масштаба проекта. При сравнении предложений учитывайте вместе с долей полезную площадь, класс материалов и срок сдачи.

Да: поскольку договор содержит обязательство передать доли земельного участка, его следует оформлять в официальной форме у нотариуса. Договоры без этой формы рискуют оказаться недействительными в части передачи недвижимости.

Безопаснее всего передавать доли подрядчика поэтапно — после фундамента, завершения каркаса и получения разрешения на ввод. Передача всех долей заранее оставляет собственника без защиты при остановке работ.

Если договор устанавливает компенсацию за просрочку или арендную плату, подрядчик выплачивает её за каждый месяц задержки. Право на расторжение при длительной просрочке также нужно прописать в договоре.

Подрядчик окупает строительство продажей своей доли квартир; при низких правах застройки он просит собственников покрыть разницу.

Фиксированной доли в законе нет; она определяется договором с учётом расположения, прав застройки, цен и себестоимости.

Только поэтапно по мере готовности, по нотариальному договору и при наличии страхования завершения строительства или гарантии.

Нет — только с разрешения властей и в доле на десять пунктов ниже готовности; больше — с согласия всех собственников.

Грант и кредит идут подрядчику от их имени; при превышении затрат по договору возможна доплата. Сравнивайте предложения по итоговой сумме с учётом гранта.

В двух случаях: (1) при продаже жилья с предоплатой в проектах от 30 квартир продавец до начала продаж должен предоставить страхование или иную установленную гарантию; (2) в проектах городской реновации по Закону № 6306 с 9 ноября 2024 года подрядчик обязан оформить страхование или гарантию до получения разрешения на строительство.

Обязательной гарантии для проектов менее 30 квартир нет, но остальные права потребителя при покупке жилья с предоплатой сохраняются. В небольших проектах защиту нужно закрепить договором — например, поэтапной передачей прав собственности или банковской гарантией.

При продаже жилья с предоплатой допускаются банковская гарантия, система оплаты по этапам (hakediş) и гарантия связанным кредитом; возможны и другие методы, одобренные министерством.

В договоре купли-продажи жилья с предоплатой срок сдачи не может превышать 48 месяцев с даты договора. Стороны могут согласовать более короткий срок, который станет обязательным.

Да. Потребитель может отказаться от договора в течение 14 дней без объяснения причин и без неустойки; деньги возвращаются не позднее чем через 14 дней.

Зависит от ситуации. Квартиры могут уменьшиться, если текущее право застройки участка ниже площади старого здания, если есть незаконные этажи или если современные требования к парковке и общим зонам занимают больше места. Если право застройки выше, чем использовало старое здание, квартиры могут сохранить площадь или увеличиться.

По общему правилу — по доле в земле. Площадь, остающаяся собственникам (общая допустимая площадь застройки, умноженная на долю собственников, согласованную с подрядчиком), распределяется пропорционально долям в земле.

По статье 3 Закона о собственности на этажи, если доли распределены не пропорционально стоимости квартир, любой собственник может обратиться в суд за их перераспределением. Это стоит обсудить с юристом до решения о реновации и подписания договора.

Нет. Новое здание получает разрешение по действующему плану застройки. Незаконные этажи не создают дополнительных прав на строительство; их владельцы получают долю пропорционально своей доле в земле, поэтому площадь на квартиру может уменьшиться.

В нотариальный договор kat karşılığı нужно включить список распределения с квартирой каждого собственника: чистая и общая площадь, этаж, ориентация, число комнат, а также приложить эскизный проект и спецификацию материалов.

Да, при соблюдении условий: в срок, отведённый на снос, подтвердить техническую возможность, принять решение по ст. 19 Закона о кондоминиумах, подготовить проект и получить разрешение; затем подать заявление о снятии отметки об аварийности.

Обследуют состояние (бетон, арматура, грунт), выполняют расчёт по TBDY 2018, затем добавляют железобетонные диафрагмы, устраивают обоймы колонн, обёртку FRP или усиливают фундамент.

Зависит от метода; при масштабных работах здание обычно освобождают.

По Закону № 6306 кредит может выдаваться для зданий вне рисковых и резервных зон, пригодных к усилению по техническому заключению.

Усиление обычно дешевле напрямую, но полностью оплачивается собственниками; при новом строительстве по kat karşılığı собственники часто платят меньше. Решение принимается по ТЭО.

Ни в одном городе все здания не одинаково сейсмостойки. В Стамбуле много современных домов по новым нормам, но есть и старые здания до современных норм и надзора; каждое нужно оценивать отдельно.

Окончательно — по инженерной оценке на основе кернов, арматуры и грунта. Перед покупкой первичный отбор дают год разрешения, iskân, запись о надзоре, проверка аварийности, грунт и осмотр.

Год сам по себе не гарантия, но в Стамбуле надзор обязателен с 2001 года, а нормы 2007 и 2018 годов ужесточили требования.

Без iskân возможны незаконные этажи и отступления от проекта — конструктивные и юридические риски нужно изучить тщательнее.

Нет. Обязательная страховка от землетрясений даёт ограниченное покрытие ущерба и ничего не говорит о прочности здания.

С оценки аварийности лицензированной организацией. После вступления оценки в силу и отметки в тапу собственников созывают на собрание, и решение принимается простым большинством долей. Информацию дают Дирекция городской реновации муниципалитета и её районные приёмные.

В августе 2025 года мэр Бахчелиэвлер объявил о бонусе 15% для собственников, объединяющих участки до 600 м² и более. Точные условия для вашего участка указаны в справке о градостроительном статусе.

Да. Программа действует для аварийных домов Стамбула, и Бахчелиэвлер первым в городе по числу заявок. На квартиру предоставляются грант 875 000 TL, кредит 875 000 TL и 125 000 TL на переезд; программа продлена до 31 декабря 2027 года.

Муниципалитет сообщает, что позволяет использовать мансардные помещения как обычный этаж, чтобы старые дома не теряли этаж. Точный результат рассчитывается по градостроительному статусу участка и проекту.

Да. Под брендом İnsaya ÇET Yapı строит в Бахчелиэвлер жилой проект İnsaya Bahçelievler из четырёх корпусов на подиуме.

В ноябре 2020 года Совет мегаполиса Стамбула утвердил примечание к плану муниципалитета Гюнгёрен, направленное на поощрение реновации с сохранением прав, приобретённых по прежним разрешениям на строительство и/или актам ввода. Точные условия для вашего участка указаны в справке о градостроительном статусе.

Как и везде: оценка аварийности, затем решение простым большинством долей. Поскольку во многих домах Мертера есть коммерческие помещения, особенно важно закрепить в договоре права владельцев магазинов и параметры новых коммерческих помещений.

Возможна, но расчёт нужно строить тщательнее. Объединение с соседними участками, коммерческий первый этаж, гранты и кредиты Yarısı Bizden и эффективный проект могут улучшить коэффициент раздела для собственников.

Реновацию территории в Тозкопаране ведут государственные органы; на церемонии в июне 2025 года правообладателям передано 768 квартир и 30 коммерческих помещений. В таких проектах процесс отличается от реновации отдельного дома, где собственники работают со своим подрядчиком.

Да. ÇET Yapı построила в Мертере Резиденции Çet İnsaya — 40 квартир и 2 магазина общей площадью 10 494 м² на участке 2332 м² — за 15 месяцев в 2015–2016 годах.

Программа муниципалитета Ускюдара по обновлению аварийных домов. По условиям, объявленным в декабре 2024 года, собственникам аварийных домов с доходом ниже порога и без другой недвижимости предусмотрена поддержка от 40% до 65% стоимости обновления. Заявки подаются на uskudaryenileniyor.com.

По объявленным условиям — собственники аварийных домов с доходом семьи ниже 3 чистых минимальных зарплат, проживающие в Ускюдаре, без другой недвижимости в Стамбуле на себя, супруга и иждивенцев, достигшие соглашения о реновации. При доходе до 2 минимальных зарплат покрывается 60% стоимости (пенсионерам 65%), до 3 — 40% (пенсионерам 45%).

В рамках экспресс-скрининга совместно с İBB специалисты муниципалитета бесплатно осматривали здания. Экспресс-скрининг — предварительная оценка; для официального результата по Закону № 6306 нужна оценка аварийности лицензированной организацией.

Можно, но в прибрежных кварталах — Кандилли, Ченгелькёй, Кузгунджук, Бейлербейи — действуют особые правила зоны Босфора, а в исторических районах — законодательство об охране памятников. Размер и облик нового дома определяются этими правилами; до проектирования нужно получить градостроительный статус и при необходимости заключение охранного совета.

Да. В 2018–2022 годах ÇET Yapı построила кампус колледжа TED Ускюдар в Кандилли — 19 233 м² общей площади на участке 5546 м².

С оценки аварийности здания в лицензированной организации. После того как оценка становится окончательной и отмечается в реестре, собственники собираются и принимают решение простым большинством долей. Затем готовится технико-экономический расчёт по актуальному градостроительному статусу и выбирается подрядчик.

По данным муниципалитета Бакыркёя, совет Большого Стамбула единогласно одобрил изменение плана, позволяющее реновацию на отдельном участке без обязательного объединения в кварталах Карталтепе, Зейтинлик, Османие, Джевизлик, Сакызагаджи, Йенимахалле и Зухуратбаба. Точные условия застройки вашего участка указаны в его актуальной справке о градостроительном статусе.

По статье 15 Положения о применении Закона № 6306, если на участке несколько зданий и все аварийны, решают все совладельцы участка простым большинством долей. Если аварийны лишь некоторые, решают только владельцы аварийных зданий простым большинством своих долей.

Да. По стамбульской кампании «Yarısı Bizden» владельцы аварийных зданий могут получить грант 875 000 TL, кредит 875 000 TL и 125 000 TL на переезд на каждую квартиру. Кроме того, в ноябре 2024 года муниципалитет Бакыркёя подписал протокол о реновации с KİPTAŞ.

Да. ÇET Yapı завершила реновацию жилого комплекса «Атеш» в Ешилькёе за 20 месяцев, построила здания колледжа «Доа» во Флорье и колледжа «Бахчешехир» в Бакыркёе и разработала жилые проекты в Ешилькёе.

Да. Здания с заключением об аварийности можно реконструировать по Закону № 6306 по решению простого большинства собственников по долям земли. Масштаб нового проекта зависит от актуального градостроительного статуса участка и плановых решений.

В кварталах зоны Босфора — Бебек, Ортакёй, Арнавуткёй, Куручешме — условия застройки ограничены Законом о Босфоре и связанными планами, а для охраняемых зданий нужны процедуры совета по охране. Градостроительный и охранный статус необходимо прояснить до ТЭО.

По программе министерства «Yarısı Bizden» собственники могут получить 875 000 TL гранта, 875 000 TL кредита и 125 000 TL на переезд на квартиру до 31 декабря 2027 года.

Да. В 2018 году ÇET Yapı выполнила реновацию колледжа Geo в Бешикташе. Компания оказывает услуги ТЭО, проектирования и строительства «под ключ» для проектов реновации в Бешикташе и других престижных районах Стамбула.

Сначала получите заключение об аварийности и решение собственников, затем подготовьте ТЭО на основе градостроительного статуса участка. Сравнивайте предложения на одном ТЭО, проверяя лицензию министерства, завершённые объекты, финансовую устойчивость и страхование завершения строительства.

Участки вдоль проспекта Багдат обычно небольшие, что ограничивает парковку, планировки и площадь застройки. Объединение с соседними участками или решения на уровне квартала дают более эффективные проекты.

Да. По программе министерства «Yarısı Bizden» («Половина от нас») для Стамбула владельцы аварийных зданий могут получить 875 000 TL гранта, 875 000 TL кредита и 125 000 TL на переезд на квартиру; программа действует до 31 декабря 2027 года.

Да. ÇET Yapı выполняет ТЭО, проектирование и строительство «под ключ» для проектов реновации в Кадыкёе и других престижных районах Стамбула.

По данным Endeksa за январь 2026 года, самые высокие средние цены на жильё — в Бешикташе (152 498 TL/м²), Кадыкёе (150 885 TL) и Сарыере (145 655 TL). К дорогим районам относятся также Бакыркёй (110 484 TL) и Ускюдар (93 832 TL).

Из-за высоких цен продажи та же себестоимость строительства даёт более сильную экономику проекта — это позволяет улучшить долю собственников, класс материалов и общие пространства.

ÇET Yapı выполняет ТЭО, проектирование и строительство «под ключ» для проектов реновации по всему Стамбулу, особенно в Бешикташе (Этилер, Левент, Улус), Кадыкёе (Джаддебостан, Суадие, Гёзтепе, Эренкёй), Сарыере (Тарабья, Йеникёй, Истинье), Бакыркёе (Ешилькёй, Флорья, Атакёй), Ускюдаре и Шишли.

По программе министерства «Yarısı Bizden» в Стамбуле владельцы аварийных зданий могут получить 875 000 TL гранта, 875 000 TL кредита и 125 000 TL на переезд на квартиру; программа действует до 31 декабря 2027 года.