Kentsel Dönüşüm Süreci Adım Adım: Hangi Aşama Ne Kadar Sürer? (2026)

"Kentsel dönüşüm nasıl yapılır, ne kadar sürer?" sorusu, Google'da en çok aranan kentsel dönüşüm sorularının başında geliyor. Cevap; maliklerin anlaşma hızına, belediyenin ruhsat süresine ve binanın büyüklüğüne göre değişse de süreç her binada aynı 9 adımı izler. Aşağıda her adımı yasal süresiyle birlikte veriyoruz.

Süreç özeti

1–3. Riskli yapı tespiti, ilan ve itiraz

Süreç, maliklerden birinin veya birkaçının Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmasıyla başlar. Rapor İl Müdürlüğünce incelenir, eksik yoksa en geç 10 iş günü içinde tapuya beyan olarak işlenir; tutanak binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İlanın son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. Ayrıntılar riskli yapı tespiti rehberimizde.

4. Salt çoğunluk kararı

Tespit kesinleşince malikler toplanır. Riskli yapının bulunduğu parselde yeni uygulamaya ilişkin kararlar, arsa payları oranında salt çoğunlukla alınır (2023'e kadar üçte ikiydi). Karara katılmayan maliklerin payları için Kanun'da açık artırma usulü öngörülür; bunu salt çoğunluk kararı yazımızda anlattık.

5. Müteahhit, sözleşme ve teminat

Müteahhit ve paylaşım oranı kararla belirlenir; sözleşme genellikle noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. 6306 kapsamındaki projelerde müteahhit, ruhsattan önce bina tamamlama sigortası veya teminat sunmak zorundadır. Müteahhit seçimi için kontrol listemize bakabilirsiniz.

6. Tahliye ve yıkım

İdare, maliklerden binanın 90 günü geçmeyen süre içinde tahliye edilip yıktırılmasını ister. Anlaşma ile tahliye edilen binaların maliklerine 18 ay kira yardımı yapılabilir; kiracılara tek seferlik ödeme yapılır. Süresinde yıktırılmayan binalar idarece yıktırılır ve masraf maliklerden tahsil edilir.

7. Proje ve ruhsat

Mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır ve belediyeden yapı ruhsatı alınır. İstanbul'da Yarısı Bizden desteği isteniyorsa yeni binanın alanı (otopark ve sığınak hariç) mevcut binanın 1,5 katını aşmamalıdır. Kentsel dönüşüm kapsamında belediye harç ve ücretleri, mevcut alanın 1,5 katına kadar alınmaz (vergi ve harç muafiyetleri).

8. İnşaat

İnşaat süresi kat sayısına, zemin koşullarına ve bodrum katlara göre değişir; orta büyüklükte bir apartmanda 18–30 ay gerçekçi bir aralıktır. Örneğin ÇET Yapı'nın Yeşilköy'deki Ateş Sitesi projesi, 2.340 m² toplam inşaat alanıyla 20 ayda tamamlanmıştır.

Müteahhit, karardan sonra kendi kusuruyla bir yıl içinde işe başlamazsa veya inşaat en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık müteahhide 30 gün süre verir; işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.

9. İskân ve tapu teslimi

İnşaat bitince yapı kullanma izni (iskân) alınır, kat mülkiyeti kurulur ve bağımsız bölümler sözleşmedeki dağıtıma göre maliklerin adına tescil edilir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki bu işlemlerde tapu harcı ve noter harcı alınmaz.

Süreci hızlandıran 5 öneri

1. Tüm maliklerin güncel iletişim bilgisini ve vekâletlerini baştan toplayın.
2. Tespit kuruluşunu ve müteahhidi referanslarına göre seçin.
3. Fizibiliteyi karar toplantısından önce hazırlatın.
4. Sözleşmeye teslim süresi, gecikme cezası ve aşamalı tapu devri yazdırın.
5. Kira ve taşınma yardımı başvurularını tahliyeden itibaren 1 yıllık süre içinde yapın.

ÇET Yapı ile kentsel dönüşüm

ÇET Yapı, 1993'ten bu yana İstanbul'da konut, okul ve kentsel dönüşüm projeleri yürütüyor. Binanız için ön değerlendirme ve takvim önerisi almak isterseniz ön başvuru formunu doldurun.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; süreler projeye ve idareye göre değişebilir.