Güngören ve Merter'de Kentsel Dönüşüm: Tozkoparan, Güneştepe, Haznedar Rehberi (2026)

Güngören; Merter'in ticaret ve tekstil aksı, Güneştepe ve Haznedar'ın yoğun apartman dokusu ve Tozkoparan'ın büyük ölçekli dönüşüm alanıyla İstanbul'un en sık yapılaşmış ilçelerinden biridir. Bu doku, kentsel dönüşümde hem fırsat hem de zorluk yaratır. ÇET Yapı olarak Merter'de 40 konut ve 2 dükkândan oluşan bir projeyi tamamladık. Bu rehberde ilçedeki plan çerçevesini, fizibiliteyi etkileyen etkenleri ve doğru süreci anlatıyoruz.

Plan çerçevesi: müktesep hakları koruyan plan notları

İBB Meclisi, Kasım 2020'de Güngören Belediyesi'nin kentsel dönüşümle ilgili imar planı değişikliği teklifini oybirliğiyle kabul etti. Haberlere göre üç mahalleyi kapsayan ve yaklaşık 20 bin kişiyi ilgilendiren teklifin amacı, daha önce alınmış ruhsat ve/veya iskân belgeleriyle sahip olunan müktesep hakların korunarak riskli yapı stokunun dönüştürülmesini teşvik etmekti. İmar Komisyonu Başkanı, ilçenin diğer sekiz mahallesi için benzer plan notlarının bir önceki yıl kabul edildiğini belirtmişti.

Malikler için anlamı şudur: Ruhsatlı ve iskânlı binalarda kazanılmış haklar dönüşümde dikkate alınabilir. Ancak ruhsatsız katlar bu kapsamda değildir ve parselinize uygulanacak kesin koşullar güncel imar durumu belgesinde yer alır. Ruhsatsız katların yeni projeye etkisini daire küçülür mü rehberimizde anlattık.

Tozkoparan: alan bazlı dönüşüm

Tozkoparan'da kamu eliyle yürütülen büyük ölçekli bir dönüşüm uygulaması vardır. Haziran 2025'teki törende bu alanda 768 konut ve 30 işyeri hak sahiplerine teslim edildi. Bu tür alan bazlı uygulamalarda proje, hak sahipliği ve sözleşme süreci kamu kurumu tarafından yürütülür; maliklerin kendi müteahhitleriyle yaptığı bina bazlı dönüşümden farklıdır. Binanız böyle bir uygulama alanındaysa süreç hakkında ilgili kurumdan bilgi almanız gerekir.

Değer ve fizibilite

Ocak 2026 verilerine göre Güngören'de ortalama konut m² fiyatı 45.326 TL idi; aynı dönemde Bakırköy'de bu rakam 110.484 TL'ydi. Kentsel dönüşümde inşaat maliyeti ilçeden ilçeye çok değişmezken satış değeri değişir. Bu yüzden Güngören'de müteahhide kalacak alanın inşaat maliyetini karşılaması için malikler lehine paylaşım oranı bulmak daha zor olabilir.

Fizibiliteyi iyileştiren başlıca yollar:

• Komşu parsellerle birleşme: Daha büyük arsa, daha verimli plan, ortak otopark ve daha düşük birim maliyet. Kurallar için site ve ada bazında dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.
• Zemin katta ticari kullanım: İmar durumu izin veriyorsa, cadde cephesindeki dükkânlar projenin toplam değerini artırır.
• Destekler: Yarısı Bizden hibe ve kredisi, maliklerin müteahhide yapacağı ek ödemeyi azaltabilir.
• Gerçekçi beklenti: Daire büyüklüğünün korunması için malikin ek ödeme yapması gerekebilir. Bunu baştan hesaplamak, sonradan anlaşmazlığı önler.

İnşaat maliyetinin bileşenlerini 2026 inşaat maliyeti rehberimizde anlattık.

Merter: dükkânlı ve karma kullanımlı binalar

Merter'de binaların önemli bir kısmında zemin ve alt katlarda ticari kullanım vardır. Bu binalarda dönüşüm kararında arsa payı yüksek dükkân sahiplerinin etkisi büyüktür ve yeni projede ticari alanların yeri, cephesi ve m²'si sözleşmede netleştirilmelidir. Ayrıntılar için dükkânlı binada kentsel dönüşüm rehberimizi okuyabilirsiniz.

Destekler

İstanbul'daki Yarısı Bizden kampanyasıyla riskli yapı malikleri konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği; ilk işyeri için 437.500 TL hibe ve 437.500 TL kredi alabilir. Kampanya 31 Aralık 2027'ye uzatılmıştır. Ayrıntılar için Yarısı Bizden rehberimize ve kira yardımı rehberimize bakabilirsiniz.

Güngören'de doğru süreç

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırın (riskli yapı tespiti rehberi).
2. Belediyeden güncel imar durumunu alın; müktesep hak ve birleşme koşullarını sorun.
3. Binanız bir riskli alan veya uygulama alanı içinde mi, öğrenin.
4. Birleşme dahil farklı senaryoların fizibilitesini karşılaştırın.
5. Hisseleri oranında salt çoğunluk kararını alın ve noterde kat karşılığı sözleşmesi yapın (kat karşılığı rehberi).

ÇET Yapı'nın Merter'deki işi

ÇET Yapı, Merter'de Merter İnsaya Konakları projesini 2.332 m² arsa üzerinde, 10.494 m² toplam inşaat alanıyla 40 konut ve 2 dükkân olarak 2015–2016'da 15 ayda tamamladı. Projede havuz, sauna, buhar banyosu, hamam ve fitness alanından oluşan sosyal tesis yer alır. Komşu ilçe Bahçelievler'de ise İnsaya Bahçelievler projesinin inşaatı sürüyor.

Güngören'deki binanız için yeni dairenizin yaklaşık büyüklüğünü kentsel dönüşüm hesaplama aracımızla görebilir, ön başvuru formumuzla bize ulaşabilirsiniz.

Rakamlar, kaynak olarak gösterilen tarihlerde açıklanan verilerdir. Parselinize özel koşullar için güncel imar durumu esas alınmalıdır.