Dükkânlı Binada Kentsel Dönüşüm: Dükkân Sahibinin Hakları ve Sözleşmede Dikkat Edilecekler (2026)

İstanbul'daki pek çok apartmanın zemin katında dükkân vardır. Bu binalarda kentsel dönüşüm, yalnızca konutların değil, bir işin ve çoğu zaman bir geçimin de yeniden planlanması anlamına gelir. Dükkân sahiplerinin en sık sorduğu sorular şunlardır: Oyum ne kadar etkili, yeni binada yine dükkânım olacak mı, dükkânımın değeri korunacak mı ve inşaat süresince işimi nasıl sürdüreceğim? ÇET Yapı olarak dükkânlı konut projeleri geliştirdiğimiz deneyimle bu soruları sırayla cevaplıyoruz.

Kısa cevap

Dükkân sahibi, dönüşümde diğer maliklerle aynı haklara ve aynı karar kuralına tabidir. Fark yaratan üç şey vardır: arsa payınızın büyüklüğü, parselin imar durumunun zemin katta ticarete izin verip vermediği ve sözleşmeye neyin yazıldığı. Bu üçü netleşmeden imza atılmamalıdır.

1. Kararda oy gücünüz arsa payınızdan gelir

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre riskli yapılarda dönüşüm kararları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Yani "bir dükkân, bir oy" değildir; tapudaki arsa payınız ne kadarsa oy gücünüz de o kadardır. Zemin kattaki dükkânların arsa payı çoğu binada dairelerden yüksek tutulmuştur; bu da dükkân sahiplerini kararda belirleyici yapabilir.

Karar yeter sayısının nasıl hesaplandığını örneklerle salt çoğunluk rehberimizde anlattık.

2. Yeni binada dükkân: imar durumu ve sözleşme

Eski binada dükkân olması, yeni binada da dükkân yapılacağı anlamına gelmez. Yeni yapı, parselin güncel imar planına göre ruhsatlandırılır. Bu yüzden ilk adım, belediyeden alınan imar durumu belgesinde zemin katta ticari kullanımın mümkün olup olmadığını görmektir.

Ticari kullanım mümkünse, sözleşmeye en az şunlar yazılmalıdır:

• Dükkânın yeri (köşe mi, ana cadde cephesi mi) ve cephe uzunluğu
• Net ve brüt m², varsa asma kat ve depo alanı
• Tavan yüksekliği ve vitrin genişliği
• Ayrı giriş, tabela yeri ve havalandırma, baca gibi teknik ihtiyaçlar
• Dükkânın hangi malike düşeceğini gösteren daire dağılım listesi ve onaylı avan proje

Kat karşılığı sözleşmenin genel kontrol listesi için kat karşılığı rehberimize bakabilirsiniz.

3. Değer farkı ve arsa payı düzeltme

Ana caddeye bakan bir dükkân, aynı binadaki bir daireden metrekare başına çok daha değerli olabilir. Yeni binada alan genellikle arsa payı oranında paylaştırıldığı için dükkân sahibi "değerimi kaybediyorum" endişesi taşıyabilir. Bu konuda üç yol vardır:

1. Pazarlık: Malikler, dükkânın konumsal değerini dikkate alan bir dağılım üzerinde anlaşabilir. Bu anlaşma sözleşmeye ve dağılım listesine açıkça yazılmalıdır.
2. Değerleme: Taraflar SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme kuruluşundan bağımsız değerleme alabilir. Anlaşmazlıkta da satış bedeli bu tür değerlemeler gözetilerek belirlenir.
3. Arsa payı düzeltme: Arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı tahsis edilmemişse, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre her kat maliki mahkemeden düzeltme isteyebilir. Bu, dönüşüm kararından önce bir avukatla değerlendirilmelidir.

Yeni dairelerin ve dükkânların büyüklüğünü belirleyen hesap için daire küçülür mü rehberimize bakabilirsiniz.

4. Anlaşmazsanız ne olur?

Salt çoğunluk sağlanmışsa karar, katılmayan maliklere bildirilir ve 15 gün süre verilir. Bu sürede anlaşılmazsa, katılmayan malikin arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Rayiç değeri, maliklerin SPK lisanslı kuruluşa yaptırdığı değerlemeyi de gözeterek Bedel Tespiti Komisyonu belirler (Uygulama Yönetmeliği md. 15 ve 15/A). Dükkân sahibi için bu, müzakereyi sona bırakmamak gerektiği anlamına gelir: Talepleri karar aşamasında masaya koymak, sonradan satış sürecine girmekten çok daha avantajlıdır.

5. Destekler: kira yardımı ve Yarısı Bizden

Kira yardımının güncel tutarları ve başvurusu kira yardımı rehberimizde, kampanyanın şartları ve ödeme planı Yarısı Bizden rehberimizde yer alıyor. Kiracı esnafın hakları için kiracı hakları yazımızı okuyabilirsiniz. 6306 kapsamındaki harç ve vergi muafiyetleri işyerleri için de geçerlidir; ayrıntılar vergi muafiyeti rehberimizde.

6. İnşaat süresince işinizi planlayın

Dükkân sahipleri için dönüşümün en zor kısmı, işin bir buçuk ila iki yıl kadar başka yerde sürdürülmesidir. Önerilerimiz:

• Tahliye tarihini sözleşmeye yazdırın ve en az birkaç ay önceden bildirilmesini isteyin.
• Geçici dükkânı erken arayın; müşterinizi kaybetmemek için mümkünse aynı caddede veya yakınında olsun.
• Stok, tabela ve sabit tesisatın taşınma maliyetini hesaplayın.
• Teslim tarihini ve gecikme cezasını sözleşmeye yazdırın; dükkân için gecikme, kira kaybı ve iş kaybı demektir.
• Dükkânınız kiradaysa kiracınızla tahliye ve yeni dükkânda öncelik konusunu yazılı olarak konuşun.

Dükkân sahipleri için kontrol listesi

1. Tapudaki arsa payınızı ve diğer maliklerin paylarını öğrenin.
2. Güncel imar durumunda zemin katta ticari kullanıma izin olup olmadığını kontrol edin.
3. Gerekirse bağımsız bir değerleme raporu alın.
4. Dükkânın yeri, cephesi, m²'si ve tavan yüksekliğini dağılım listesine yazdırın.
5. Tahliye ve teslim tarihlerini, gecikme cezasını sözleşmeye ekletin.
6. Kira yardımı ve Yarısı Bizden işyeri desteğine başvuru adımlarını planlayın.

ÇET Yapı deneyimi

ÇET Yapı'nın Merter İnsaya Konakları projesi 2.332 m² arsa üzerinde 40 konut ve 2 dükkân olarak 15 ayda tamamlandı. Bahçelievler'de inşaatı süren İnsaya Bahçelievler projesinde ise zemin katta sokağa açılan dükkânlardan oluşan bir ticari aks yer alıyor. Binanızda dükkânlı bir dönüşüm planlıyorsanız yeni dairelerin ve dükkânların yaklaşık büyüklüğünü hesaplama aracımızla görebilir, ön başvuru formumuzla bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Arsa payı düzeltme ve sözleşme gibi konularda karar vermeden önce bir avukata danışmanızı öneririz.