Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Oranlar Nasıl Belirlenir, Nelere Dikkat Edilmeli?
- Paylaşım oranını kanun belirlemez; arsanın konumu, imar hakkı, inşaat maliyeti ve piyasa koşullarına göre taraflar kararlaştırır.
- Taşınmaz devri içerdiği için kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme ciddi risk taşır.
- Müteahhide verilecek payların inşaat seviyesine bağlı olarak aşamalı devredilmesi, arsa sahibini en çok koruyan hükümdür.
- Mahal listesi, teslim süresi, gecikme tazminatı ve teminat sözleşmenin ekleri arasında mutlaka yer almalıdır.
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasını, müteahhit ise emeğini ve sermayesini ortaya koyar; yapılan binadaki bağımsız bölümler önceden belirlenen oranda paylaşılır. İstanbul'daki konut ve kentsel dönüşüm projelerinin büyük bölümü bu modelle hayata geçer. ÇET Yapı olarak gayrimenkul geliştirme projelerimizde edindiğimiz deneyimle, sözleşmenin en kritik noktalarını özetliyoruz.
Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Oranı kanun belirlemez; taraflar serbestçe kararlaştırır. Oranı belirleyen başlıca etkenler:
- Arsanın konumu ve satış değeri: Satış fiyatı yüksek bölgelerde arsa sahibinin payı artar.
- İmar hakkı (emsal): Aynı arsada yapılabilecek toplam alan arttıkça paylaşım dengesi değişir.
- İnşaat maliyeti: Bodrum/otopark katı, zemin iyileştirme ve cephe sistemi maliyeti müteahhit payını etkiler.
- Proje büyüklüğü ve süre: Uzun süreli projelerde finansman maliyeti hesaba katılır.
Uygulamada oranlar geniş bir aralıkta değişir; tekliflerdeki yüzde, ancak aynı fizibilite üzerinden hazırlanmışsa anlamlıdır. Brüt ve net alan, daire büyüklüğü ve malzeme sınıfı farklıysa oranları karşılaştırmak yanıltıcıdır.
Şekil şartı: sözleşme neden noterde yapılmalı?
Kat karşılığı sözleşmesi, arsa paylarının müteahhide devrini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler ve "yazıyla anlaşma" taşınmaz devri yönünden geçersizlik riski taşır. Noterde düzenlenen sözleşmeye mahal listesi, avan proje ve daire dağılım listesi ek olarak bağlanmalıdır.
Sözleşmede mutlaka bulunması gereken 10 madde
- Taraflar ve parsel bilgileri (ada, parsel, tapu kayıtları)
- Proje tanımı: kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı ve brüt/net alanlar
- Daire dağılım listesi: hangi bağımsız bölümün kime ait olduğu
- Mahal listesi ve malzeme şartnamesi: marka ve sınıflarıyla
- Başlangıç ve teslim tarihleri: ruhsat tarihine bağlı net süreler
- Gecikme tazminatı / kira bedeli: her geciken ay için tutar
- Aşamalı tapu devri: müteahhit paylarının inşaat seviyesine göre devri
- Teminat: bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu vb.
- Masraf paylaşımı: ruhsat, harç, yapı denetim, abonelik ve vergiler
- Fesih ve cezai şart: işin durması halinde izlenecek yol
Arsa sahibini koruyan üç pratik
- Payları peşin devretmeyin: Temel, kaba inşaat ve iskân gibi aşamalara bağlı kademeli devir, işin yarıda kalma riskini paylaştırır.
- Teslimi iskâna bağlayın: "Teslim" tanımı, iskânın alınması ve eksiklerin giderilmesi olarak yazılmalıdır.
- Müteahhidin geçmişini sahada görün: Tamamlanmış binalarını ziyaret edin, eski arsa sahipleriyle konuşun.
Alıcılar için not
Müteahhide düşen dairelerden topraktan konut alıyorsanız, 30 ve üzeri konutlu projelerde satıcının satıştan önce bina tamamlama sigortası veya alternatif teminat sağlaması zorunludur; teslim süresi sözleşmeden itibaren 48 ayı geçemez ve 14 günlük cayma hakkınız vardır.
ÇET Yapı deneyimi
ÇET Yapı'nın Merter İnsaya Konakları projesi 2.332 m² arsa üzerinde 40 konut ve 2 dükkân olarak geliştirilmiş, 10.494 m² toplam inşaat alanıyla 25 ayda tamamlanmıştır. Arsanızın potansiyelini birlikte değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşme imzalamadan önce mutlaka bir avukattan destek alın.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığında arsa sahibine yüzde kaç verilir?
Oranı kanun belirlemez. Arsanın konumu, imar hakkı, inşaat maliyeti, satış fiyatları ve projenin büyüklüğüne göre taraflar serbestçe kararlaştırır. Teklifleri karşılaştırırken oranla birlikte net alan, malzeme sınıfı ve teslim süresini de değerlendirmek gerekir.
Kat karşılığı sözleşme noterde yapılmak zorunda mı?
Sözleşme, arsa paylarının devrini (taşınmaz satış vaadini) içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şekle uyulmayan sözleşmeler taşınmaz devri yönünden geçersizlik riski taşır.
Arsa payı müteahhide ne zaman devredilmeli?
En güvenli yöntem, müteahhide düşecek payların inşaatın belirli aşamalarına (temel, kaba inşaat, iskân gibi) bağlanarak kademeli devredilmesidir. Tüm payların peşin devri, işin yarıda kalması halinde arsa sahibini korumasız bırakır.
Müteahhit gecikirse ne olur?
Sözleşmede gecikme tazminatı veya kira bedeli belirlenmişse, müteahhit gecikilen her ay için bu bedeli öder. Gecikme belirli bir süreyi aşarsa fesih hakkı da sözleşmeye yazılmalıdır.
Kaynaklar
Projeniz için bizimle görüşün
Eğitim yapıları, konut, kentsel dönüşüm ve restorasyon projelerinizde 1993 yılından bu yana edindiğimiz deneyimi paylaşmaya hazırız.
Ön Başvuru Yapınİletişime Geçin