Bahçelievler'de Kentsel Dönüşüm: Şirinevler, Yenibosna, Kocasinan Rehberi (2026)

Bahçelievler, son yıllarda İstanbul'da kentsel dönüşümün en hızlı ilerlediği ilçe oldu. Şirinevler, Yenibosna, Kocasinan, Siyavuşpaşa ve Soğanlı gibi yoğun apartman dokusuna sahip mahallelerde yüzlerce bina her yıl yıkılıp yeniden yapılıyor. ÇET Yapı olarak ilçede İnsaya markasıyla bir konut projesinin inşaatını sürdürüyoruz. Bu rehberde Bahçelievler'deki dönüşümün rakamlarını, belediyenin uygulamalarını ve binanız için doğru süreci anlatıyoruz.

Rakamlarla Bahçelievler'de dönüşüm

Ekim 2026'da Şirinevler Mahallesi Barbaros Caddesi'ndeki bir binanın yıkımıyla ilçede 6 bininci binanın yıkıldığı duyuruldu. Bu rakamlar, Bahçelievler'de dönüşümün artık istisna değil, olağan bir süreç olduğunu gösteriyor. Malikler için anlamı şu: Belediye birimleri, müteahhitler ve yıkım firmaları bu süreçte deneyimli; ama talep de yüksek olduğu için doğru planlama ve doğru firma seçimi daha da önemli.

Belediyenin uygulamaları

Bahçelievler Belediyesi'nin açıkladığı başlıca uygulamalar şunlar:

• Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ve mahalle irtibat büroları: Malikler süreç hakkında mahallelerindeki bürolardan bilgi alabiliyor.
• Parsel birleşimine bonus: 600 m² ve üzeri birleşim sağlayan maliklere %15 bonus hak (Ağustos 2025). Belediye, parsel birleşimlerinde %15 ile %25 arasında artış sağlandığını da belirtmiştir (Ocak 2026).
• Ada bazlı öncelik: Belediye, dönüşümde önceliği ada bazlı modele verdiğini; bunun mümkün olmadığı yerlerde parsel bazlı, son olarak bina bazlı dönüşüme geçildiğini açıklamıştır (Ekim 2026).
• Çatı katı düzenlemesi: Eski ruhsatlı binalarda kat kaybını önlemek için çatı katındaki piyeslerin normal kat gibi kullanılabilmesi.
• Site ve kooperatiflere plan notları: Kullanılmamış yapılaşma haklarının değerlendirilebilmesi için.
• Dijital ruhsat ve takip: Ruhsat süreçlerinin dijital yürütülmesi ve vatandaşların dönüşüm sürecini çevrim içi takip edebilmesi.

Bu düzenlemeler parselden parsele farklı sonuç verir. Parselinize uygulanacak emsal, kat adedi ve bonus koşulu güncel imar durumu belgesinde yazar.

Bahçelievler'de en sık karşılaşılan durumlar

Küçük parseller ve bitişik nizam: İlçenin büyük bölümünde dar parseller üzerinde yan yana apartmanlar bulunur. Tek parselde otopark ve verimli daire planı çıkarmak zorlaşabilir. Komşu parsellerle birleşme hem bonus hakkı hem de daha iyi bir proje sağlayabilir. Kuralları site ve ada bazında dönüşüm rehberimizde anlattık.

Zemin katta dükkânlar: Ana caddeler üzerindeki binaların çoğunun zemin katı ticaridir. Dükkân sahiplerinin oy gücü ve yeni projedeki hakları için dükkânlı binada kentsel dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.

Kooperatif ve siteler: Tek parselde birden fazla bloğu olan sitelerde karar kuralı farklıdır: bütün bloklar riskliyse parseldeki bütün paydaşlar, yalnızca bazıları riskliyse sadece o blokların paydaşları karar verir (Uygulama Yönetmeliği md. 15/6-7).

Ruhsatsız katlar: Eski binalarda sonradan eklenmiş katlar yeni projede kendiliğinden hak doğurmaz. Bu, daire başına düşen alanı etkileyebilir; ayrıntılar daire küçülür mü rehberimizde.

Destekler

İstanbul'daki Yarısı Bizden kampanyasıyla riskli yapı malikleri konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği alabilir; ilk işyeri için 437.500 TL hibe ve 437.500 TL kredi vardır. Kampanya 31 Aralık 2027'ye uzatılmıştır. Kampanyanın 1,5 kat kuralı ve ödeme planı için Yarısı Bizden rehberimize, kira yardımı için kira yardımı rehberimize bakabilirsiniz.

Bahçelievler'de doğru süreç

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırın (riskli yapı tespiti rehberi).
2. Belediyeden güncel imar durumunu alın; komşu parsellerle birleşme ve bonus imkânını sorun.
3. Tapudan malik ve arsa payı listesini çıkarın.
4. Birkaç müteahhitten aynı senaryo üzerinden teklif alın ve karşılaştırın (müteahhit seçimi rehberi).
5. Hisseleri oranında salt çoğunluk kararını tutanağa bağlayın (salt çoğunluk rehberi).
6. Noterde kat karşılığı sözleşmesi yapın; daire dağılımı, teslim tarihi ve gecikme cezası yazılı olsun (kat karşılığı rehberi).

ÇET Yapı'nın Bahçelievler'deki işi

ÇET Yapı, İnsaya markasıyla Bahçelievler'de İnsaya Bahçelievler projesinin inşaatını sürdürüyor. Proje, podyum üzerinde yükselen dört bloktan oluşuyor; zemin katta sokağa açılan dükkânlar, podyumun üzerinde peyzajlı teras bahçeler ve 1+1'den 4+1'e daire tipleri yer alıyor. Komşu ilçe Güngören'de ise Merter İnsaya Konakları projesini 15 ayda tamamladık.

Bahçelievler'deki binanız için yeni dairenizin yaklaşık büyüklüğünü kentsel dönüşüm hesaplama aracımızla görebilir, ön başvuru formumuzla bize ulaşabilirsiniz.

Rakamlar, kaynak olarak gösterilen tarihlerde belediye ve haber ajanslarınca açıklanan verilerdir. Parselinize özel koşullar için güncel imar durumu esas alınmalıdır.