Bakırköy'de Kentsel Dönüşüm: Yeşilköy, Florya, Ataköy ve Kartaltepe Rehberi (2026)

Bakırköy; Yeşilköy ve Florya'nın sahil dokusu, Ataköy'ün büyük siteleri ve Kartaltepe–Zeytinlik hattının yoğun apartman bölgeleriyle İstanbul'un en çeşitli konut ilçelerinden biridir. Bu çeşitlilik, kentsel dönüşümde de her mahallenin farklı bir yol izlemesini gerektirir. ÇET Yapı olarak Bakırköy'de hem konut hem okul projeleri tamamladık; bu rehberde ilçedeki bina maliklerinin bilmesi gerekenleri özetliyoruz.

Bakırköy neden önemli bir dönüşüm pazarı?

Ocak 2026 verilerine göre Bakırköy'de ortalama konut m² fiyatı 110.484 TL ile Beşiktaş, Kadıköy ve Sarıyer'in ardından İstanbul'un en yüksek dördüncü değeridir. Yüksek m² değeri, aynı inşaat maliyetine karşılık daha güçlü bir fizibilite anlamına gelir: hem kat maliklerinin payı hem de projenin kalitesi için daha fazla alan açar.

Öte yandan ilçenin önemli bir bölümü eski yapı stokundan oluşur ve Marmara Denizi kıyısındaki konumu nedeniyle deprem riski kamuoyunun gündemindedir. Bu nedenle Bakırköy'de dönüşüm hem bir güvenlik hem de bir değer meselesidir.

Mahalleye göre farklılaşan yol

Kartaltepe, Zeytinlik, Osmaniye ve çevresi: yenilenen imar planları

Demiryolunun kuzeyi ve güneyinde kalan Zeytinlik, Cevizlik, Sakızağacı, Yenimahalle, Kartaltepe, Zuhuratbaba ve Osmaniye mahalleleri için imar planları uzun süredir gündemdeydi:

• Kasım 2022: İBB Meclisi, bu yedi mahalleyi kapsayan yaklaşık 553 hektarlık revizyon nazım imar planını oy çokluğuyla kabul etti.
• Ardından: Bakırköy Belediyesi'nin duyurusuna göre İBB Meclisi, bu mahallelerde alan ve parsel birleştirme şartı aranmadan parsel bazlı dönüşüme imkân veren 1/5000 ölçekli plan değişikliğini oybirliğiyle onayladı; uygulama imar planı belediye tarafından hazırlanmaktadır.

Bu, küçük parsellerdeki apartmanların komşularını beklemeden kendi parsellerinde dönüşüm yapabilmesi açısından önemlidir. Yine de ek kat, emsal ve otopark gibi kesin yapılaşma koşulları parselden parsele değişir; fizibilite mutlaka belediyeden alınan güncel imar durumuna dayanmalıdır.

Ataköy: çok bloklu site parselleri

1950'lerin sonundan itibaren toplu konut olarak inşa edilen Ataköy'de, tek parsel üzerinde birden fazla blok bulunan siteler yaygındır. 6306 Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesi bu durum için özel kurallar koyar:

Yalnızca bazı blokların riskli olduğu durumda, riskli yapıların yeniden inşası için yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarını olumsuz etkilememek şartıyla yalnızca riskli yapıların maliklerinin talebiyle düzenlenebilir. Site yönetimi, tapu kayıtları ve blok bazında riskli yapı raporları bu yüzden sürecin en başında netleştirilmelidir.

Yeşilköy ve Florya: düşük yoğunluklu sahil dokusu

Yeşilköy ve Florya, bahçeli müstakil evler ve az katlı apartmanlarıyla daha düşük yoğunluklu bir dokuya sahiptir. Bu bölgelerde Atatürk Havalimanı'na yakınlık nedeniyle bina yüksekliklerine ilişkin kısıtlar tarihsel olarak imar haklarını etkilemiştir. Burada dönüşümde öne çıkan konular; mevcut bahçe ve ağaç dokusunun korunması, otopark çözümü ve parselin güncel yükseklik ve emsal koşullarıdır.

Destekler ve yerel imkânlar

• Yarısı Bizden kampanyası: Riskli yapı malikleri konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL tahliye desteği alabilir. Yeni binanın alanı (otopark ve sığınak hariç) mevcut binanın 1,5 katını geçmemelidir. Ayrıntılar için Yarısı Bizden rehberimize bakabilirsiniz.
• Bakırköy Belediyesi – KİPTAŞ protokolü: 21 Kasım 2024'te imzalanan protokolle ilçede hızlı tarama, bilgilendirme, danışmanlık, uzlaştırma ve mali destek konularında ortak çalışma öngörülmüştür.
• Vergi ve harç muafiyetleri: Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, noter harcı ve belediye harçları gibi kalemlerde istisnalar uygulanır; vergi muafiyetleri rehberimizde özetledik.

Bakırköy'de doğru süreç

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti ve tapuya şerh (riskli yapı tespiti rehberi)
2. Malik toplantısı ve hisseleri oranında salt çoğunlukla karar (salt çoğunluk rehberi)
3. Belediyeden güncel imar durumu ve buna dayalı fizibilite; her malike düşecek alanın hesabı (dairem küçülür mü?)
4. Aynı fizibilite üzerinden müteahhit tekliflerinin karşılaştırılması
5. Noterde kat karşılığı sözleşmesi, teminat ve ruhsat
6. Yıkım, inşaat, iskân ve tapu dağıtımı

ÇET Yapı'nın Bakırköy'deki işleri

ÇET Yapı, 1993'ten bu yana İstanbul'da konut, eğitim ve kentsel dönüşüm projeleri yürütmektedir. Bakırköy'de tamamladığımız projeler:

Bakırköy'deki binanız için parselinize özel ön değerlendirme almak üzere ön başvuru formunu doldurabilirsiniz.

İmar planları, destek tutarları ve fiyat verileri değişebilir; güncel durumu Bakırköy Belediyesi, İBB ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan teyit edin. Fiyat verisi ilçe ortalamasıdır, bina bazında farklılık gösterebilir.