Kentsel Dönüşüm Sözlüğü: 39 Terim ve Anlamı (2026)

Kentsel dönüşüm toplantısında, müteahhit teklifinde veya tapuda karşınıza çıkan terimler çoğu zaman hukuki dille yazılmıştır. Bu sözlükte, ÇET Yapı olarak malik toplantılarında en sık açıklamamız gereken 39 terimi sade bir dille ve dayandığı mevzuatla topladık. Terimler, sürecin sırasına göre gruplandırılmıştır.

Yasal çerçeve ve kurumlar

6306 sayılı Kanun: 16 Mayıs 2012 tarihli Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Halk arasında "kentsel dönüşüm kanunu" denir. Riskli yapıların tespitini, malik kararlarını, destekleri ve muafiyetleri düzenler.

Uygulama Yönetmeliği: Kanunun nasıl uygulanacağını ayrıntılandıran yönetmeliktir. Toplantı, bildirim, açık artırma ve kira yardımı gibi usuller buradadır. Son kapsamlı değişiklik 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı: 2023'te 7471 sayılı Kanunla kurulan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı kurumdur. Destekleri ve büyük ölçekli uygulamaları yürütür.

Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü (Müdürlük): İl düzeyindeki birimdir. Riskli yapı raporlarını inceler, itirazları alır ve anlaşmayan maliklerin paylarının satış işlemlerini yürütür.

İdare: Kanundaki anlamıyla belediyedir; büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi, Bakanlık yetki verirse ilçe belediyesi.

Risk ve tespit

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (Kanun md. 2).

Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır. Bina bazında değil, bölge bazında ilan edilir.

Rezerv yapı alanı: Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen, yeni yerleşim alanı olarak ayrılan bölgedir.

Uygulama alanı: Riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapının bulunduğu alanın ortak adıdır.

Riskli yapı tespiti: Binanın riskli olup olmadığının, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş tarafından yerinde inceleme ve analizle belirlenmesidir. Süreci riskli yapı tespiti rehberimizde anlattık.

Lisanslı kuruluş: Riskli yapı tespiti yapmak için Bakanlıktan lisans almış kurum veya kuruluştur. Tespit yalnızca bunlara yaptırılabilir.

Karot: Binanın taşıyıcı elemanlarından alınan silindir beton numunesidir. Betonun gerçek dayanımını ölçmek için laboratuvarda test edilir.

Riskli yapı belirtmesi (şerh): Tespit kesinleşince tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen kayıttır. Binanın riskli olduğunu üçüncü kişilere duyurur.

Güçlendirme: Binayı yıkmadan taşıyıcı sistemini deprem yönetmeliğine uygun hâle getirmektir. Ne zaman mantıklı olduğunu güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda karşılaştırdık.

Mülkiyet ve karar

Arsa payı: Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüme bağlı arsa hissesidir; tapuda kesirli yazar (örneğin 120/1000). Dönüşümde oy gücünüzü ve yeni binada size düşecek alanı belirler.

Bağımsız bölüm: Tapuda ayrı kaydı olan daire, dükkân veya ofis gibi birimdir.

Hisseleri oranında salt çoğunluk: Dönüşüm kararlarında aranan çoğunluktur. Kişi sayısı değil, arsa paylarının yarısından fazlası esas alınır (Kanun md. 6). Ayrıntılar salt çoğunluk rehberimizde.

Paydaş: Tapuda o parselde hissesi bulunan maliktir. Hisseli ve mirasçılı durumlar için hisseli tapu rehberimize bakabilirsiniz.

Rayiç değer: Anlaşmayan malikin arsa payının satışında esas alınan piyasa değeridir. Bedel Tespiti Komisyonu, maliklerin SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırdığı değerlemeyi de gözeterek belirler (Yönetmelik md. 15/A).

Açık artırma: Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payının, rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara satılması usulüdür. İlk satışa yalnızca anlaşan paydaşlar katılabilir.

Ortaklığın giderilmesi: Bina yıkıldıktan sonra arsa üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesidir. Yönetmeliğe göre böyle bir davanın açılmış olması, salt çoğunlukla karar alınmasına engel değildir.

Parsel ve imar

Parsel / ada: Parsel, tapuda kayıtlı tek bir arsa birimidir. Ada (imar adası), yollarla çevrili parseller grubudur.

Tevhit: Birden fazla parselin tek parselde birleştirilmesidir. Üzerindeki yapıların tamamı riskliyse, her parselde ayrı ayrı hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilir (Yönetmelik md. 15/8).

İfraz: Bir parselin birden fazla parsele bölünmesidir.

Ada bazında dönüşüm: Bir imar adasındaki parsellerin birlikte ele alınarak tek proje hâlinde dönüştürülmesidir. Site ve ada bazında dönüşüm rehberimizde ayrıntılı anlattık.

İmar durumu: Belediyeden alınan, parselde neyin ne kadar yapılabileceğini gösteren belgedir (emsal, kat adedi, çekme mesafeleri, kullanım).

Emsal (KAKS): Parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. 500 m² arsada emsal 2 ise yaklaşık 1.000 m² emsale dahil alan yapılabilir.

TAKS: Binanın zemine oturduğu alanın parsel alanına oranıdır.

Müktesep hak: Daha önce alınmış ruhsat veya iskânla kazanılmış yapılaşma hakkıdır. Bazı plan notları bu hakları dönüşümde korur.

Sözleşme ve inşaat

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Malikin arsa payını müteahhide devretmesi karşılığında yeni binadan daire aldığı sözleşmedir; noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Kat karşılığı rehberimizde ayrıntılar var.

Paylaşım oranı: Yeni binadaki alanın malikler ile müteahhit arasında nasıl bölüşüleceğidir. Kanun bir oran belirlemez; konum, imar hakkı ve maliyete göre pazarlıkla belirlenir.

Hasılat paylaşımı: Yeni binanın satış gelirinin taraflar arasında paylaşıldığı modeldir.

Mahal listesi: Yeni dairede kullanılacak malzeme ve donanımın ayrıntılı listesidir; sözleşmenin eki olmalıdır.

Kat irtifakı: Bina henüz tamamlanmadan, ileride oluşacak bağımsız bölümler için tapuda kurulan haktır. İnşaat bitip iskân alınınca kat mülkiyetine çevrilir.

Yapı ruhsatı ve iskân: Ruhsat inşaata başlama izni; iskân (yapı kullanma izin belgesi) binanın projeye uygun bittiğini gösteren belgedir.

Bina tamamlama sigortası: İnşaatın yarım kalma riskine karşı yapılan sigortadır. Bina tamamlama sigortası yazımızda anlattık.

Destekler

Kira yardımı: Anlaşmayla tahliye edilen riskli yapının malikine yapılabilen aylık yardımdır; riskli alan dışındaki riskli yapılarda süre 18 aydır. Kiracılara aylık tutarın iki katı tek seferlik ödeme yapılabilir (Yönetmelik md. 16). Güncel tutarlar kira yardımı rehberimizde.

Yarısı Bizden: İstanbul'daki riskli yapı maliklerine hibe, kredi ve taşınma desteği sağlayan kampanyadır. Şartlar ve ödeme planı Yarısı Bizden rehberimizde.

Harç ve vergi muafiyeti: 6306 kapsamındaki işlemlerin noter ve tapu harçlarından, belediye harçlarından ve bazı vergilerden muaf tutulmasıdır. Ayrıntılar vergi muafiyeti rehberimizde.

Terimleri bilmek neden önemli?

Toplantıda "arsa payı oranında salt çoğunluk", sözleşmede "kat irtifakı", teklifte "paylaşım oranı" ifadelerinin ne anlama geldiğini bilmek, hangi soruyu soracağınızı ve neyi yazılı isteyeceğinizi belirler. Binanızda yeni dairenizin ne olacağını kabaca görmek için kentsel dönüşüm hesaplama aracımızı kullanabilir, sürecin tamamını adım adım kentsel dönüşüm rehberimizden okuyabilirsiniz.

Bu sözlük genel bilgilendirme amaçlıdır. Kendi binanıza özel karar vermeden önce güncel mevzuatı ve imar durumunu bir uzmanla değerlendirmenizi öneririz.