Kentsel Dönüşümde Hisseli Tapu, Mirasçılar ve İpotekli Daire: Süreç Nasıl İlerler? (2026)

İstanbul'daki eski apartmanlarda kentsel dönüşümü en çok yavaşlatan şey çoğu zaman teknik değil, hukukidir: tapuda yıllar önce vefat etmiş bir malik, paylaşılmamış bir miras, birbirine ulaşamayan mirasçılar ya da dairelerdeki ipotek ve hacizler. İyi haber şu ki mevzuat bu durumların süreci tamamen kilitlemesini önleyen hükümler içerir. ÇET Yapı olarak dönüşüm projelerinde sık karşılaştığımız bu durumları, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'ne dayanarak özetliyoruz.

Temel kural: kararlar hisseler oranında salt çoğunlukla alınır

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yapılması, kat karşılığı, payların satışı gibi kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Yani dönüşüm için herkesin onayı gerekmez; ama her payın oyunun kimin tarafından kullanılacağı netleşmelidir. Miras ve hisseli mülkiyet sorunları tam da bu noktada önem kazanır. Kararın nasıl alındığını salt çoğunluk rehberimizde anlattık.

Tapuda vefat etmiş malik

Tapuda hâlâ vefat etmiş bir kişi malik görünüyorsa izlenecek yol şudur:

1. Mirasçılık belgesi (veraset ilamı): Sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınır.
2. Tapuda intikal: Mirasçılık belgesiyle tapu müdürlüğünde pay mirasçılar adına tescil ettirilir.
3. Birlikte hareket veya temsil: Mirasçılar karar toplantısında birlikte hareket eder ya da aralarından birine vekâlet verir.

Mirasçılar bu adımları atmasa bile süreç tamamen durmaz: 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, Kanun uyarınca yapılacak işlemler için Bakanlık, TOKİ ve idareye mirasçılık belgesi çıkartma, kayyım tayin ettirme veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapma yetkisi verir. Ancak mirasçıların kendi haklarını takip edebilmeleri ve sürecin gecikmemesi için intikali zamanında yaptırmaları en sağlıklı yoldur.

Mirasçılar riskli yapı tespitine de itiraz edebilir: Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesine göre itiraz, yapı maliki veya kanuni temsilcisi; malik vefat etmişse mirasçıları tarafından, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde yapılır. Ayrıntılar için riskli yapı tespiti rehberimize bakabilirsiniz.

Mirasçılar anlaşamazsa

Miras paylaşılmamışsa mirasçılar o paya elbirliğiyle (iştirak halinde) maliktir. Türk Medeni Kanunu'na göre elbirliği mülkiyetinde ortaklar kural olarak birlikte karar verir; bu da tek bir mirasçının itirazının o payın oyunu kullanılamaz hale getirmesi anlamına gelebilir. Çözüm yolları:

Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesine göre ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir.

Hisseli tapu: tek dairede birden fazla malik

Bir dairenin birden fazla kişiye ait olması (paylı mülkiyet) dönüşüm için sorun değildir: her paydaş kendi payı oranında oy kullanır. Dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Payların tapudaki oranları ve paydaşların güncel iletişim bilgileri en başta çıkarılmalı
• Karara katılmayan paydaşların payları için, Yönetmelik'in 15/A maddesindeki açık artırma usulü uygulanır; ilk satışa yalnızca anlaşan paydaşlar katılabilir
• Yeni binada hangi bağımsız bölümün kime düşeceği, paydaşlar arasındaki dağılımla birlikte sözleşmede netleştirilmeli

İpotekli, hacizli veya intifa hakkı olan daire

Kredi ipoteği, haciz ya da intifa hakkı bulunan daireler de dönüşüme girebilir. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ve Yönetmelik'in 15. maddesi bu kayıtların akıbetini açıkça düzenler:

• Kayıtlar devam eder: Yıkımdan sonra ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan şerhler hisseler üzerinde devam eder.
• İşlemlere engel olmaz: Bu kayıtlar tevhit, ifraz, taksim, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerine engel değildir; bu işlemlerde muvafakat aranmaz.
• Yalnızca ilgili daireye taşınır: Yeni binada bu haklar, muvafakat aranmaksızın sadece o haktan yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Komşunuzun ipoteği sizin yeni dairenize geçmez.
• Pay satışında: Karara katılmayan malikin payı satılırsa paydaki ipotek, haciz veya intifa hakkı satışa engel olmaz; haklar satış bedeli üzerinde devam eder, bedel bankada bloke edilir ve satış sonrasında tapudaki kayıtlar terkin edilir (Yönetmelik m. 15/A).

Pratikte ipotekli dairesi olan malikin, dönüşüm kararından önce bankasıyla görüşmesi ve ipoteğin yeni daireye nasıl taşınacağını netleştirmesi önerilir.

Sürecin başında yapılacak kontrol listesi

1. Binadaki tüm bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtlarını çıkarın: malikler, pay oranları, ipotek, haciz, intifa ve diğer şerhler.
2. Vefat etmiş malikler için mirasçılık belgesi ve intikal işlemlerini başlatın.
3. Dağınık mirasçılar ve paydaşlar için vekâlet veya temsilci çözümünü belirleyin.
4. İpotekli daire sahipleri bankalarıyla görüşsün.
5. Malik toplantısını Yönetmelik'teki ilan ve tebligat kurallarına uygun yapın; karar tutanağını belgelendirin.

Dönüşüm işlemlerinde uygulanan harç ve vergi istisnalarını vergi muafiyetleri rehberimizde özetledik.

ÇET Yapı ile süreç

ÇET Yapı, 1993'ten bu yana İstanbul'da konut, eğitim ve kentsel dönüşüm projeleri yürütmektedir; Yeşilköy Ateş Sitesi dönüşümünü 20 ayda tamamladık. Binanızdaki malik yapısını ve tapu kayıtlarını birlikte değerlendirip doğru yol haritasını çıkarmak için ön başvuru formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Miras, paylı mülkiyet, ipotek ve haciz içeren her dosya, tapu kayıtları üzerinden bir avukat tarafından ayrıca incelenmelidir.