Üsküdar'da Kentsel Dönüşüm: Kandilli, Çengelköy, Altunizade, Acıbadem Rehberi (2026)

Üsküdar; Boğaziçi kıyısındaki Kandilli, Çengelköy ve Kuzguncuk'tan Altunizade ve Acıbadem'in yoğun konut dokusuna, tarihi merkezinden Çamlıca yamaçlarına kadar çok farklı bölgeleri barındırır. Bu çeşitlilik, kentsel dönüşümde her mahallenin farklı kurallara tabi olması demektir. ÇET Yapı olarak Üsküdar Kandilli'de TED Üsküdar Koleji kampüsünü inşa ettik. Bu rehberde ilçedeki belediye desteğini, farklı bölgelerin kurallarını ve doğru süreci anlatıyoruz.

Üsküdar Yenileniyor: belediye desteği

Üsküdar Belediyesi, riskli yapıların yenilenmesi için Üsküdar Yenileniyor programını yürütüyor. Aralık 2024'te açıklanan ve Belediye Meclisi'nden geçen şartlara göre, 6306 kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binaların maliklerine yenileme maliyetine katkı öngörülmüştür:

Başlıca şartlar:

• Üsküdar sınırları içinde ikamet etmek
• Kendisi, eşi ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler adına İstanbul'da başka taşınmaz bulunmamak; İstanbul dışında taşınmaz bulunmamak veya en fazla %50 hisse sahibi olmak
• Program kapsamında dönüşüm için anlaşma sağlamış olmak
• Destek, İstanbul ortalama aile büyüklüğü esas alınarak en fazla 80 m² için hesaplanır

Başvurular uskudaryenileniyor.com üzerinden yapılır. Şartlar değişebileceği için başvurudan önce belediyeden güncel bilgiyi teyit etmenizi öneririz.

Ücretsiz hızlı tarama

İBB ile entegre ve KENT A.Ş. danışmanlığında başlatılan hızlı tarama testine Temmuz 2024 itibarıyla 5.041 bina için başvuru yapıldı; belediye ekiplerinin 4.645 binada inceleme planladığı açıklandı. İncelemeler ücretsiz yapıldı.

Hızlı tarama bir ön değerlendirmedir. Kira yardımı, Yarısı Bizden ve harç muafiyetleri gibi 6306 kapsamındaki haklar için lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmak gerekir. Süreci riskli yapı tespiti rehberimizde anlattık.

Bölgeye göre farklılaşan kurallar

Boğaziçi sahil şeridi (Kandilli, Çengelköy, Kuzguncuk, Beylerbeyi): Bu mahallelerin önemli bir kısmı Boğaziçi alanına özgü imar kurallarına tabidir. Yapı yüksekliği, yoğunluğu ve görünümü bu kurallarla sınırlanır. Dönüşümde yeni binanın büyüklüğü eski binanınkinden farklı olabilir; proje öncesinde güncel imar durumunu almak şarttır.

Tarihi merkez ve koruma alanları: Sit alanlarında ve tescilli yapıların çevresinde koruma mevzuatı uygulanır; projeler koruma bölge kurulu sürecinden geçebilir. Bu, süreyi uzatabilir ve maliyeti etkileyebilir. Tescilli yapılarda yıkım yerine restorasyon gündeme gelir; tarihi yapı restorasyonu yazımıza bakabilirsiniz.

Altunizade, Acıbadem ve iç kesimler: Yoğun apartman dokusundaki bu bölgelerde dönüşüm, İstanbul'daki genel bina bazlı süreçle ilerler. Komşu parsellerle birleşme, otopark ve daire verimliliği açısından avantaj sağlayabilir; kurallar site ve ada bazında dönüşüm rehberimizde.

Çamlıca çevresi riskli alanı: Kirazlıtepe ve Ferah mahallelerindeki 180.550 m²'lik alan 8 Ocak 2018 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edilmiş; alan daha sonra Küplüce ve Mehmet Akif Ersoy mahallelerini de kapsayacak şekilde genişletilmiştir (AA, Temmuz 2023). Riskli alan uygulamalarını kamu kurumları yürütür; binanız bu alandaysa süreç bina bazlı dönüşümden farklıdır.

Değer ve fizibilite

Ocak 2026 verilerine göre Üsküdar'da ortalama konut m² fiyatı 93.832 TL idi ve ilçe İstanbul'un en yüksek değerli ilçeleri arasında yer alıyordu. Yüksek satış değeri, aynı inşaat maliyetine karşılık malikler lehine daha güçlü bir paylaşım oranı sağlayabilir. Yüksek değerli semtlerde dönüşümün dinamiklerini İstanbul'un prestijli semtlerinde kentsel dönüşüm yazımızda anlattık.

Destekler

Üsküdar Yenileniyor'a ek olarak İstanbul'daki Yarısı Bizden kampanyasıyla riskli yapı malikleri konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği alabilir; kampanya 31 Aralık 2027'ye uzatılmıştır (Yarısı Bizden rehberi). Kira yardımı için kira yardımı rehberimize bakabilirsiniz.

Üsküdar'da doğru süreç

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırın.
2. Belediyeden güncel imar durumunu alın; Boğaziçi veya koruma alanında olup olmadığınızı öğrenin.
3. Gelir şartlarını karşılıyorsanız Üsküdar Yenileniyor başvurusunu planlayın.
4. Müteahhitlerden aynı senaryo üzerinden teklif alın (müteahhit seçimi rehberi).
5. Hisseleri oranında salt çoğunluk kararını alın ve noterde kat karşılığı sözleşmesi yapın (kat karşılığı rehberi).

ÇET Yapı'nın Üsküdar'daki işi

ÇET Yapı, Üsküdar Kandilli'de TED Üsküdar Koleji kampüsünü 5.546 m² arsa üzerinde, 19.233 m² toplam inşaat alanıyla 2018–2022 yılları arasında inşa etti. İki bloktan oluşan kampüste 85 derslik ve 5 anaokulu sınıfı, iki konferans salonu, spor salonları ve yüzme havuzu bulunur. Kandilli'de büyük ölçekli bir kampüsü tamamlamış olmak, bize ilçenin imar ve ruhsat süreçlerinde doğrudan deneyim kazandırdı.

Üsküdar'daki binanız için yeni dairenizin yaklaşık büyüklüğünü kentsel dönüşüm hesaplama aracımızla görebilir, ön başvuru formumuzla bize ulaşabilirsiniz.

Rakamlar ve destek şartları, kaynak olarak gösterilen tarihlerde açıklanan bilgilerdir. Başvuru öncesinde belediyeden güncel şartları teyit etmenizi öneririz.