Sitelerde ve Ada Bazında Kentsel Dönüşüm: Çok Bloklu Parsel ve Parsel Birleştirme Kuralları (2026)

İstanbul'da bir parselde birden fazla blok bulunan siteler, kooperatif yapıları ve yan yana küçük parseller kentsel dönüşümde ayrı kurallara tabidir. "Sitede bir blok riskli çıktı, bütün site mi yıkılacak?", "Komşu binayla birleşebilir miyiz?", "Kararı yönetim kurulu mu verir?" en sık duyduğumuz sorulardır. Bu rehberde, 4 Şubat 2026'da değişen Uygulama Yönetmeliği'ne göre güncel kuralları ve birleşerek dönüşümün avantajlarını anlatıyoruz.

Kısa cevap

• Aynı parselde birden fazla blok, hepsi riskli: Parseldeki bütün paydaşlar karar verir.
• Aynı parselde birden fazla blok, bazıları riskli: Yalnızca riskli blokların paydaşları karar verir; diğerleri etkilenmez.
• Komşu parsellerle birleşme: Yapıların tamamı riskliyse her parselde ayrı ayrı salt çoğunluk yeterlidir.
• Her durumda çoğunluk, kişi sayısıyla değil arsa payı oranında hesaplanır.

Senaryo 1: Bir parselde birden fazla blok, hepsi riskli

Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 6. fıkrasına göre bir parselde birden fazla yapı varsa ve hepsi riskli olarak tespit edilmişse, yürütülecek uygulamaya yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın bütün paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla karar verilir.

Pratikte bu, A blokta oturan bir malikin oyunun B blokla ilgili kararda da sayılması demektir. Bu yüzden bu tür sitelerde tek tek blok toplantıları yerine parsel ölçeğinde toplantı yapılmalı ve arsa payları tek bir tabloda toplanmalıdır.

Senaryo 2: Aynı parselde yalnızca bazı bloklar riskli

Aynı maddenin 7. fıkrası bu durumu ayrıntılı düzenler:

1. Tapu belirtmesi: Tapu müdürlüğü, riskli yapı belirtmesini parseldeki bütün yapılara değil, yalnızca riskli bloklara, açık adresini yazarak işler.
2. Karar: Uygulamaya yalnızca riskli blokların paydaşları hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir.
3. Ruhsat: Riskli blokların yeniden yapımı için ruhsat, diğer maliklerin haklarını olumsuz etkilememek şartıyla, yalnızca riskli blok maliklerinin talep ve muvafakatiyle düzenlenir. İmar planına göre yola veya parka terk gerekiyorsa ve diğer malikler kendi paylarını terk etmiyorsa, riskli blok maliklerinin payına düşen terk tapuya belirtme konularak ruhsat verilebilir.
4. Kat irtifakı: Yeni blok için kurulacak kat irtifakında da, diğer maliklerin arsa payını etkilememek kaydıyla, yalnızca riskli blok maliklerinin muvafakati aranır.
5. İfraz: Riskli blokların bulunduğu alan diğerlerinden ayrılabiliyorsa ifraz ve tescil işlemleri resen yapılır veya yaptırılır.

Bu kural, risksiz bloklarda oturanları dönüşüme zorlamaz; ama riskli blokta oturanların da süreci başlatabilmesini sağlar. Dikkat edilmesi gereken nokta, yeni bloğun ortak alanları, otoparkı ve emsali diğer bloklarla paylaşırken onların haklarını azaltmamasıdır. Bu yüzden proje, parselin bütününe ait imar hakkı hesaplanarak hazırlanmalıdır.

Senaryo 3: Komşu parsellerle birleşme (tevhit)

Küçük parseller tek başına verimsiz projeler çıkarır: otopark sığmaz, daireler küçülür, maliyet artar. Yönetmeliğin 15/8. fıkrası (değişik: 4.2.2026) birleşmenin kurallarını şöyle koyar:

• Üzerindeki yapıların tamamı riskli olan ve birleştirilmesi mümkün olan parsellerin birleştirilmesine, her parselde ayrı ayrı hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilir.
• Bu parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan boş parsellerin birleşmeye katılması için, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin ilgili hükmü saklı kalmak üzere, boş parseldeki bütün maliklerin oybirliği gerekir.
• Birleşmeden sonra yapılacak uygulamaya, yeni oluşan parseldeki hisseler oranında salt çoğunlukla karar verilir.

Ada bazında dönüşüm

Yönetmeliğin 15/2. fıkrası, riskli yapıların bulunduğu parsellerde parsellerin birleştirilmesine, münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılmasına hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilebileceğini açıkça sayar. Ada bazında dönüşümde bir imar adasındaki parseller tek proje olarak ele alınır.

Avantajları:

• Daha büyük ve düzgün bir arsa, daha verimli bir yerleşim
• Ortak ve yeterli otopark, daha fazla yeşil alan
• Ortak giderlerin bölünmesiyle düşen birim maliyet ve çoğu zaman daha iyi paylaşım oranı
• Bazı ilçelerde plan notlarıyla tanınan ek yapılaşma hakkı

Örneğin Bahçelievler Belediye Başkanı, 600 m² ve üzeri birleşim sağlayan maliklere %15 bonus hak verildiğini açıklamış (NTV, Ağustos 2025); belediye, Ekim 2026 itibarıyla dönüşümde önceliği ada bazlı modele verdiğini, bunun mümkün olmadığı yerlerde parsel ve bina bazlı dönüşüme geçildiğini duyurmuştur (Yeniçağ). Bu tür teşvikler ilçeden ilçeye değişir; parselinize uygulanacak koşul güncel imar durumu belgesinde yer alır.

Zorlukları:

• Malik sayısı arttıkça anlaşma süresi uzar.
• Bloklar ve parseller arasında arsa payı ve değer farkları olabilir.
• Farklı tespit tarihleri, kira yardımı ve tahliye takvimini zorlaştırır.

Bu yüzden ada bazında projelerde etaplı inşaat, açık bir daire dağılım listesi ve tek elden yönetilen bir tahliye takvimi hayati önemdedir.

Site yönetimi mi karar verir, malikler mi?

Site yönetim planı ve yönetim kurulu, günlük yönetim için vardır. 6306 kapsamındaki dönüşüm kararları ise tapudaki paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Yönetim kurulu toplantıyı organize edebilir, teklif toplayabilir ve süreci koordine edebilir; ama kararın kendisi paydaşlarındır. Toplantıya çağrı, ilan ve bildirim usulleri için salt çoğunluk rehberimize bakabilirsiniz.

Sitelerde doğru süreç

1. Parsel ve ada tablosu: Tapudan bütün blokların ve parsellerin malik ve arsa payı listesini çıkarın.
2. Riskli yapı tespiti: Her blok için ayrı rapor alınır; hangi blokların riskli olduğu karar kuralını belirler (riskli yapı tespiti rehberi).
3. İmar durumu ve birleşme senaryoları: Tek parsel, birleşik parsel ve ada bazında senaryoların yaklaşık inşaat alanını karşılaştırın.
4. Fizibilite ve teklif: Müteahhitlerden aynı senaryo üzerinden teklif alın (müteahhit seçimi rehberi).
5. Karar ve sözleşme: Kararı tutanağa bağlayın; daire dağılımını, etapları ve teslim tarihlerini noterde düzenlenen sözleşmeye yazın.

ÇET Yapı deneyimi

ÇET Yapı, Bahçelievler'de podyum üzerinde yükselen dört bloklu İnsaya Bahçelievler projesinin inşaatını sürdürüyor; Yeşilköy'de Yeşilköy Ateş Sitesi dönüşümünü tamamladı. Sitenizde veya komşu parsellerle birlikte bir dönüşüm düşünüyorsanız, farklı senaryoların yaklaşık sonuçlarını hesaplama aracımızla karşılaştırabilir, ön başvuru formumuzla bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Çok malikli projelerde karar ve sözleşme aşamasında bir avukattan destek almanızı öneririz.