Kentsel Dönüşümde Dairem Küçülür mü? Arsa Payı, Emsal ve m² Hesabı (2026)

Kentsel dönüşüme giren bir binada maliklerin ilk sorusu genellikle şudur: "Yeni dairem eskisi kadar büyük olacak mı?" Bu sorunun herkes için geçerli tek bir cevabı yoktur; ama cevabı belirleyen etkenler bellidir ve dönüşüm kararı vermeden önce hesaplanabilir. ÇET Yapı olarak İstanbul'da yürüttüğümüz konut ve kentsel dönüşüm projelerinden edindiğimiz deneyimle, yeni daire büyüklüğünün nasıl ortaya çıktığını adım adım anlatıyoruz.

Kısa cevap: eski m² değil, arsa payı ve imar hakkı belirler

Eski dairenizin m²'si yeni projede kendiliğinden korunmaz. Yeni dairenin büyüklüğünü üç şey belirler:

1. Tapudaki arsa payınız: Yeni binada maliklere düşen alan, kural olarak arsa payları oranında dağıtılır.
2. Parselin güncel imar hakkı (emsal): Parselde bugünkü imar planına göre yapılabilecek toplam inşaat alanı.
3. Projenin verimliliği ve paylaşım oranı: Otopark, sığınak ve ortak alanların kapladığı yer, daire planlarının verimliliği ve müteahhitle anlaşılan paylaşım oranı.

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yapılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Yani hem karar gücünüz hem de yeni binadaki payınız, tapudaki hissenizle bağlantılıdır.

Yeni dairenin büyüklüğü nasıl hesaplanır?

Hesabın mantığı basittir; aşağıdaki rakamlar yalnızca örnektir, her parsel için güncel imar durumuyla yeniden yapılmalıdır:

Eski binada daireler 90 m² ise bu örnekte daireler küçülür; parselin imar hakkı daha yüksekse veya eski bina imar hakkını tam kullanmamışsa daireler aynı kalabilir ya da büyüyebilir. Kat karşılığı oranının nasıl belirlendiğini kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberimizde ayrıntılı anlattık.

Daireyi küçülten 5 neden

1. Parselin bugünkü imar hakkı eski binadan düşük

Pek çok eski bina, bugünkü imar planının izin verdiğinden daha fazla inşaat alanıyla yapılmıştır ya da plan sonradan değişmiştir. Yeni bina bugünkü plana göre ruhsatlandırılacağı için toplam alan azalabilir. Bu yüzden ilk iş, belediyeden parselin güncel imar durumunu almaktır.

2. Ruhsatsız (kaçak) katlar

Binada ruhsatsız kat, çatı katı veya sonradan kapatılmış balkonlar varsa, bu alanlar yeni projede kendiliğinden ek inşaat hakkı doğurmaz. Ruhsatsız alanların malikleri arsa payları kadar hak sahibidir; ama binanın toplam "fiilî" alanı yeni projeye taşınamayacağı için daire başına düşen alan azalabilir.

3. Otopark, sığınak ve ortak alanlar

Yeni binalar bugünkü otopark, yangın güvenliği, asansör ve erişilebilirlik kurallarına uymak zorundadır. Bu alanların bir kısmı emsal dışında kalsa da proje kurgusunu ve daire planlarını etkiler; özellikle küçük parsellerde net daire alanını düşürebilir.

4. Arsa payı dağılımındaki dengesizlik

Eski binalarda arsa payları her zaman daire büyüklüklerini yansıtmaz; örneğin çatı katı veya zemin kat dairelerinin arsa payı düşük kalmış olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı tahsis edilmemişse her kat maliki arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bu konu, sözleşme aşamasından önce bir avukatla değerlendirilmelidir.

5. Kampanya ve destek koşulları

Yarısı Bizden kampanyasından yararlanmak için yeni binanın alanı, otopark ve sığınak hariç, mevcut binanın 1,5 katını geçmemelidir. Destekten yararlanmak isteyen binalarda proje bu sınıra göre kurgulanır.

Daireyi büyütebilecek durumlar

• Parselin güncel imar hakkı, eski binanın kullandığı alandan yüksekse
• Komşu parsellerle birleşme (tevhit) sonucu daha verimli bir proje çıkıyorsa
• Daire planları ve ortak alanlar verimli kurgulanırsa

Bu durumlarda daireler aynı kalabilir, büyüyebilir veya malikler daha iyi bir paylaşım oranı elde edebilir.

Sözleşmeye mutlaka yazılması gerekenler

Daire büyüklüğü konusundaki anlaşmazlıkların çoğu, sözleşmede belirsiz bırakılan alanlardan çıkar. Noterde düzenlenen kat karşılığı sözleşmesine şunlar eklenmelidir:

• Daire dağılım listesi: Her malike düşecek bağımsız bölümün kat, cephe, oda sayısı ile net ve brüt m²'si
• Avan proje ve mahal listesi: Planların ve malzeme sınıfının sözleşme eki olması
• m² tanımı ve tolerans: Net ve brüt alanın nasıl ölçüleceği; uygulamada oluşabilecek farkın sınırı ve sonucu
• Bina tamamlama güvencesi: Bina tamamlama sigortası veya teminat

6306 Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesi de, kat irtifakı işlemlerinin idare tarafından yapılmasını isteyen maliklerin sözleşmesinde hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olmasını şart koşar. Kısacası, "kimin hangi daireyi alacağı" sözleşmede netleşmelidir.

Kararı vermeden önce: 4 adımlık kontrol

1. Belediyeden parselin güncel imar durumunu alın.
2. Tapu kayıtlarından her dairenin arsa payını ve binada ruhsatsız alan olup olmadığını kontrol edin.
3. Aynı imar durumu üzerinden hazırlanmış fizibilite ile her malike düşecek alanı hesaplatın.
4. Müteahhit tekliflerini yalnızca oranla değil; net daire alanı, malzeme sınıfı ve teslim süresiyle birlikte karşılaştırın. Müteahhit seçimi kontrol listemiz bu aşamada yardımcı olur.

ÇET Yapı ile parselinize özel hesap

ÇET Yapı, 1993'ten bu yana İstanbul'da konut, eğitim ve kentsel dönüşüm projeleri yürütmektedir; Yeşilköy Ateş Sitesi dönüşümünü 20 ayda tamamladık. Binanızın güncel imar durumuna göre her malike düşecek alanı ve olası proje seçeneklerini birlikte hesaplamak için ön başvuru formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Örnek hesap yalnızca yöntemi göstermek içindir; her parselin imar durumu, arsa payı dağılımı ve hukuki durumu ayrıca incelenmelidir.