Kentsel Dönüşümde Müteahhit Nasıl Seçilir? 2026 Kontrol Listesi

Kentsel dönüşüm, bir binanın sakinleri için hayatlarının en büyük gayrimenkul kararıdır ve bu kararın kalitesini belirleyen tek en önemli değişken müteahhit seçimidir. ÇET Yapı olarak 1993'ten bu yana İstanbul'da konut, okul ve kentsel dönüşüm projeleri yürütüyoruz; bu rehberde, kat maliklerinin en sık yaptığı hataları ve müteahhit seçerken kullanabileceğiniz kontrol listesini paylaşıyoruz.

Doğru sıra: Müteahhit en başta değil, ortada seçilir

En yaygın hata, bina riskli ilan edilmeden ya da kat malikleri ortak bir vizyona varmadan müteahhitle pazarlığa oturmaktır. Sağlıklı süreç şu sırayı izler:

1. Riskli yapı tespiti: Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa tespit yaptırılır ve tapuya şerh düşülür.
2. Kat malikleri kararı: 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapılarda kararlar, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (Kasım 2023'teki 7471 sayılı Kanun değişikliğinden önce bu oran üçte ikiydi; ayrıntılar salt çoğunluk kararı yazımızda).
3. İmar ve fizibilite: Parselin imar durumu, emsal hakkı ve yaklaşık inşaat alanı netleştirilir. Bu aşama, müteahhit tekliflerini karşılaştırılabilir kılar.
4. Müteahhit seçimi ve sözleşme
5. Teminat / bina tamamlama sigortası, yapı denetim ve ruhsat
6. İnşaat, iskân ve tapu dağıtımı

Fizibilite yapılmadan alınan teklifler aynı şeyi fiyatlamaz: biri 120 m² brüt daire, diğeri 95 m² net daire teklif ediyor olabilir. Önce neyi satın aldığınızı tanımlayın.

Müteahhit seçerken 12 maddelik kontrol listesi

Yasal yeterlilik

• Yapı müteahhidi yetki belgesi: Türkiye'de yapı müteahhitleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na kayıtlıdır ve bir yetki belgesi numarası taşır. Belge grubunu sorun; grup, firmanın üstlenebileceği işin büyüklüğünü gösterir.
• Vergi ve SGK borcu: Borcu olan bir firmanın inşaat sırasında nakit sıkıntısına düşme ihtimali yüksektir. Borç durumunu belgeyle isteyin.
• Ticaret sicil kaydı ve şirket geçmişi: Firmanın kaç yıldır aynı unvanla faaliyet gösterdiğini kontrol edin; sık unvan değiştiren yapılara dikkat edin.

Tecrübe ve referans

• Tamamlanmış ve iskânı alınmış projeler: "Devam eden" projeler referans değildir. Teslim edilmiş binaları adres vererek isteyin ve yerinde görün.
• Benzer ölçekte iş: 8 daireli bir apartman ile 40 daireli bir site farklı organizasyon ister. Örneğin ÇET Yapı'nın Merter'deki 40 konut ve 2 dükkândan oluşan İnsaya Konakları projesi 25 ayda tamamlanmıştır.
• Önceki sakinlerle konuşun: Teslim süresine uyuldu mu, eksikler giderildi mi?

Mali güç ve teminat

• Bina tamamlama sigortası veya teminat: 7471 sayılı Kanun'la 6306'ya eklenen hükme göre, kentsel dönüşüm kapsamındaki alan ve parsellerde müteahhit yapı ruhsatı almadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya belirlenen diğer teminatlardan birini sunmak zorundadır. Bu düzenleme 9 Kasım 2024'te yürürlüğe girmiştir.
• Finansman planı: İnşaatın hangi kısmı öz kaynakla, hangi kısmı satışla finanse edilecek? Satışa bağımlı bir plan, piyasa yavaşladığında gecikme demektir.

Teknik kalite

• Mahal listesi ve malzeme şartnamesi: Doğrama, yalıtım, asansör, mutfak ve banyo malzemelerinin marka ve sınıfları sözleşme eki olmalıdır.
• Proje ekibi: Mimari, statik ve tesisat projelerini kimin çizdiğini, şantiye şefinin kim olacağını öğrenin.
• Deprem yönetmeliğine uygunluk: Yeni bina 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre tasarlanmalı, zemin etüdü projeye esas alınmalıdır.

Sözleşmede mutlaka yer alması gereken hükümler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Asgari olarak şunları içermelidir:

Teklifleri nasıl karşılaştırmalı?

Teklifleri yalnızca "yüzde kaç daire" üzerinden karşılaştırmayın. Aynı fizibiliteye göre hazırlanmış teklifleri; toplam net alan, teslim süresi, malzeme sınıfı, teminat türü ve firmanın geçmiş performansı başlıklarında bir tabloya koyun. Kat karşılığı oranının birkaç puan yüksek olması, iki yıl geciken bir teslimi telafi etmez.

ÇET Yapı'nın yaklaşımı

ÇET Yapı, gayrimenkul geliştirme ve taahhüt projelerinde teslim takvimini sözleşmenin merkezine koyar. Yeşilköy Ateş Sitesi projemiz 20 ayda tamamlanarak 3 Kasım 2016'da teslim edilmiş; Merter İnsaya Konakları 25 ayda tamamlanmıştır. Kentsel dönüşüm sürecinizi fizibilite aşamasından itibaren birlikte değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşme imzalamadan önce bir avukattan hukuki destek almanızı öneririz.