Реновация жилых комплексов и целых кварталов в Турции: правила для участков с несколькими корпусами и объединение участков (2026)

В Стамбуле жилые комплексы с несколькими корпусами на одном участке, кооперативные дома и небольшие соседние участки при реновации подчиняются особым правилам. «Один корпус признан аварийным — снесут весь комплекс?», «Можно ли объединиться с соседним домом?», «Решает ли правление?» — эти вопросы мы слышим постоянно. В руководстве — актуальные правила по Регламенту с изменениями от 4 февраля 2026 года и преимущества совместной реновации.

Коротко

• Несколько корпусов на одном участке, все аварийные: решают все дольщики участка.
• Несколько корпусов, аварийны некоторые: решают только дольщики аварийных корпусов; остальных это не затрагивает.
• Объединение с соседними участками: если все здания аварийные, достаточно простого большинства отдельно в каждом участке.
• Во всех случаях большинство считается по долям в земле, а не по числу собственников.

Сценарий 1: несколько корпусов на участке, все аварийные

По ч. 6 ст. 15 Регламента, если на участке более одного здания и все признаны аварийными, решение принимается простым большинством всех дольщиков по их долям, независимо от того, есть ли у них доля в конкретном здании.

На практике собственник из корпуса A голосует и по корпусу B. Поэтому собрание нужно проводить на уровне участка, а не по корпусам, и свести все доли в одну таблицу.

Сценарий 2: аварийны лишь некоторые корпуса

Ч. 7 той же статьи регулирует это подробно:

1. Отметка в реестре: отметка об аварийности вносится только для аварийных корпусов с указанием адреса, а не для всех зданий участка.
2. Решение: решают только дольщики аварийных корпусов простым большинством их долей.
3. Разрешение: разрешение на новое строительство аварийных корпусов выдаётся по заявлению и с согласия только их собственников при условии, что права других собственников не ущемляются. Если по плану нужно отдать землю под дорогу или парк, а другие собственники отказываются отдавать свою часть, разрешение всё равно может быть выдано с отметкой в тапу о части, приходящейся на собственников аварийных корпусов.
4. Право на этаж: для нового корпуса требуется согласие только собственников аварийных корпусов, если доли других не затрагиваются.
5. Раздел: если территорию аварийных корпусов можно выделить, раздел и регистрация проводятся по инициативе органов.

Правило не заставляет собственников исправных корпусов участвовать в реновации, но позволяет жителям аварийных корпусов начать процесс. Важно, чтобы новый корпус не уменьшал права других при использовании общих площадей, парковки и коэффициента застройки, поэтому проект должен опираться на права застройки всего участка.

Сценарий 3: объединение с соседними участками (tevhit)

Небольшие участки по отдельности дают неэффективные проекты: не помещается парковка, квартиры меньше, стоимость выше. Ч. 8 ст. 15 (ред. 4.2.2026) устанавливает:

• Объединение участков, все здания на которых аварийные и которые можно объединить, решается простым большинством долей отдельно в каждом участке.
• Для присоединения пустых участков, расположенных между ними или рядом, требуется единогласное решение всех собственников пустого участка (с учётом соответствующей нормы Регламента о планируемых территориях).
• После объединения проект решается простым большинством долей в новом участке.

Реновация квартала

Ч. 2 ст. 15 прямо относит к вопросам, решаемым простым большинством долей, объединение участков и реализацию проекта по отдельности, совместно или в масштабе квартала (imar adası). При реновации квартала участки рассматриваются как единый проект.

Преимущества:

• Больший и правильный по форме участок, эффективная планировка
• Общая достаточная парковка, больше зелени
• Ниже стоимость единицы площади и часто лучший коэффициент раздела
• В некоторых районах — дополнительные права на застройку по примечаниям к плану

Например, мэр Бахчелиэвлер объявил о бонусе 15% для собственников, объединяющих участки до 600 м² и более (NTV, август 2025), а в октябре 2026 года муниципалитет сообщил, что отдаёт приоритет реновации кварталов, переходя к реновации участка и затем отдельного дома там, где это невозможно (Yeniçağ). Стимулы различаются по районам; условия для вашего участка указаны в справке о градостроительном статусе.

Сложности:

• Чем больше собственников, тем дольше согласование.
• Доли и стоимость могут различаться между корпусами и участками.
• Разные даты оценки усложняют график арендной помощи и выселения.

Поэтому в проектах масштаба квартала крайне важны поэтапное строительство, чёткий список распределения помещений и единый график освобождения.

Решает правление или собственники?

План управления и правление комплекса существуют для текущего управления. Решения о реновации по Закону № 6306 принимаются простым большинством дольщиков по тапу по их долям. Правление может организовать собрание, собрать предложения и координировать процесс, но решение принадлежит дольщикам. Порядок созыва и уведомлений — в руководстве о решении большинства.

Правильный порядок для жилых комплексов

1. Таблица участков и корпусов: получите в реестре список собственников и долей по всем корпусам и участкам.
2. Оценка аварийности: по каждому корпусу — отдельный отчёт; от того, какие корпуса аварийные, зависит правило принятия решения (руководство по оценке).
3. Градостроительный статус и сценарии объединения: сравните примерную площадь для одного участка, объединённого участка и квартала.
4. Расчёт и предложения: получите предложения подрядчиков по одному сценарию (выбор подрядчика).
5. Решение и договор: оформите решение протоколом; распределение помещений, этапы и сроки сдачи внесите в нотариальный договор.

Опыт ÇET Yapı

ÇET Yapı строит в Бахчелиэвлер четырёхкорпусный проект İnsaya Bahçelievler на подиуме и завершила реновацию жилого комплекса Ateş в Ешилькёе. Если вы рассматриваете реновацию комплекса или совместно с соседними участками, сравните сценарии в нашем калькуляторе и свяжитесь с нами через форму предварительной заявки.

Статья носит общий информационный характер. В проектах с большим числом собственников рекомендуем юридическое сопровождение на этапах решения и договора.