Словарь городской реновации в Турции: 39 терминов простыми словами (2026)

Термины, которые встречаются на собрании собственников, в предложении подрядчика или в тапу, обычно написаны юридическим турецким языком. В этом словаре мы собрали 39 терминов, которые в ÇET Yapı чаще всего приходится объяснять на собраниях собственников, — простыми словами, с турецким названием и правовой основой. Термины сгруппированы в порядке этапов процесса.

Правовая основа и органы

Закон № 6306: Закон о преобразовании территорий, подверженных риску бедствий, от 16 мая 2012 года, в обиходе «закон о городской реновации». Регулирует оценку аварийности, решения собственников, поддержку и льготы.

Регламент о применении: детализирует применение Закона: собрания, уведомления, аукционы, арендную помощь. Последние крупные изменения опубликованы в Официальной газете 4 февраля 2026 года.

Управление городской реновации (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı): создано в 2023 году Законом № 7471 при Министерстве окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Ведёт программы поддержки и крупные проекты.

Дирекция городской реновации (Müdürlük): региональное подразделение. Проверяет отчёты об аварийности, принимает возражения и проводит продажу долей несогласных собственников.

Администрация (İdare): в смысле Закона — муниципалитет; в мегаполисах — муниципалитет мегаполиса или, по полномочию Министерства, районный муниципалитет.

Риск и оценка

Аварийное здание (riskli yapı): здание в зоне риска или вне её, у которого истёк экономический срок службы либо на основе научных и технических данных установлен риск обрушения или тяжёлых повреждений (ст. 2 Закона).

Зона риска (riskli alan): территория с риском гибели людей и ущерба имуществу из-за грунта или застройки, определяемая решением Президента. Объявляется для территории, а не для отдельного дома.

Резервная зона застройки (rezerv yapı alanı): территория, определённая Министерством как новая площадка для проектов по Закону.

Зона применения (uygulama alanı): общее название для зоны риска, резервной зоны и участка аварийного здания.

Оценка аварийности (riskli yapı tespiti): определение того, является ли здание аварийным, путём обследования и расчётов лицензированной Министерством организацией. См. наше руководство по оценке аварийности.

Лицензированная организация: организация с лицензией Министерства на оценку аварийности. Проводить оценку могут только они.

Керн (karot): цилиндрический образец бетона из несущих элементов, который испытывают в лаборатории для определения фактической прочности.

Отметка об аварийности (şerh / belirtme): запись в разделе заявлений земельного реестра после вступления оценки в силу, сообщающая третьим лицам, что здание аварийное.

Усиление (güçlendirme): приведение конструкций в соответствие с сейсмическими нормами без сноса. Сравнение вариантов — в статье усиление или снос.

Собственность и решения

Доля в земле (arsa payı): доля участка, закреплённая за каждым самостоятельным помещением и указанная в тапу (например, 120/1000). Определяет вес вашего голоса и площадь в новом доме.

Самостоятельное помещение (bağımsız bölüm): квартира, магазин или офис с отдельной записью в реестре.

Простое большинство по долям (hisseleri oranında salt çoğunluk): большинство для решений о реновации — более половины долей в земле, а не собственников (ст. 6 Закона). Подробнее — в руководстве о решении большинства.

Дольщик (paydaş): собственник с долей в участке по тапу. О долевой собственности и наследстве — в нашем руководстве.

Рыночная стоимость (rayiç değer): стоимость, используемая при продаже доли несогласного собственника. Её устанавливает Комиссия по определению стоимости с учётом оценки, заказанной собственниками у оценочной компании с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK) (ст. 15/A Регламента).

Аукцион (açık artırma): порядок продажи доли собственника, не присоединившегося к решению большинства, — сначала согласившимся дольщикам и не ниже рыночной стоимости. В первой продаже могут участвовать только они.

Прекращение общей собственности (ortaklığın giderilmesi): прекращение совместной собственности на землю через суд после сноса. По Регламенту поданный иск не мешает принять решение простым большинством.

Участок и градостроительство

Участок / квартал (parsel / ada): участок — отдельный зарегистрированный надел; квартал (imar adası) — группа участков, окружённая улицами.

Объединение участков (tevhit): слияние нескольких участков в один. Если все здания на них аварийные, решение принимается простым большинством долей отдельно в каждом участке (ст. 15/8 Регламента).

Раздел участка (ifraz): деление одного участка на несколько.

Реновация квартала (ada bazında dönüşüm): совместная реновация участков квартала как единого проекта. См. руководство по жилым комплексам и кварталам.

Справка о градостроительном статусе (imar durumu): документ муниципалитета о том, что и сколько можно построить на участке (коэффициент, этажность, отступы, назначение).

Коэффициент застройки (emsal / KAKS): отношение допустимой общей площади к площади участка. На участке 500 м² при emsal 2 можно построить около 1000 м² учитываемой площади.

Коэффициент занятости участка (TAKS): отношение площади пятна здания к площади участка.

Приобретённые права (müktesep hak): права на застройку, полученные по прежнему разрешению или акту ввода. Некоторые примечания к планам сохраняют их при реновации.

Договор и строительство

Договор kat karşılığı: собственник передаёт подрядчику доли в земле в обмен на квартиры в новом доме; оформляется нотариально. См. руководство по договору kat karşılığı.

Коэффициент раздела (paylaşım oranı): как новая площадь делится между собственниками и подрядчиком. Закон его не устанавливает; он согласуется с учётом местоположения, прав на застройку и затрат.

Раздел выручки (hasılat paylaşımı): модель, при которой выручка от продаж нового дома делится между сторонами.

Спецификация (mahal listesi): подробный перечень материалов и оборудования новых квартир; должна быть приложением к договору.

Право на этаж (kat irtifakı): право, регистрируемое на будущие помещения до завершения дома. После завершения и получения акта ввода оно преобразуется в кондоминиум (kat mülkiyeti).

Разрешение на строительство и акт ввода (yapı ruhsatı ve iskân): разрешение даёт право начать строительство; акт ввода (yapı kullanma izin belgesi) подтверждает, что дом построен по проекту.

Страхование завершения строительства: страхование на случай незавершения стройки. См. статью о страховании завершения.

Поддержка

Арендная помощь (kira yardımı): ежемесячная выплата, которая может предоставляться собственникам аварийных домов, освобождённых по соглашению; вне зон риска — 18 месяцев. Арендаторы могут получить единовременно двойную месячную сумму (ст. 16 Регламента). Актуальные суммы — в руководстве по арендной помощи.

Yarısı Bizden («Половину берём на себя»): стамбульская программа грантов, кредитов и помощи с переездом для собственников аварийных домов. См. руководство по Yarısı Bizden.

Освобождение от сборов и налогов: сделки по Закону № 6306 освобождены от нотариальных и регистрационных сборов, муниципальных сборов и ряда налогов. См. руководство по налоговым льготам.

Зачем знать термины

Понимая, что означают «простое большинство по долям», «право на этаж» и «коэффициент раздела», вы знаете, какие вопросы задавать и что требовать письменно. Примерно оценить новую квартиру можно в нашем калькуляторе реновации, а весь процесс описан в пошаговом руководстве.

Словарь носит общий информационный характер. Перед решением по вашему дому рекомендуем проверить актуальное законодательство и градостроительный статус со специалистом.