Уменьшится ли моя квартира при городской реновации? Доля в земле, коэффициент застройки и расчёт м² (2026)

Когда здание попадает в программу городской реновации (kentsel dönüşüm), собственники обычно первым делом спрашивают: «Будет ли новая квартира такой же, как старая?» Единого ответа для всех нет, но факторы, которые его определяют, понятны и могут быть рассчитаны ещё до голосования собственников. На основе опыта ÇET Yapı в жилых проектах и реновации в Стамбуле объясняем, как на самом деле рассчитывается площадь новой квартиры.

Коротко: решают доля в земле и права застройки, а не прежний метраж

Площадь вашей старой квартиры автоматически не переносится. Площадь новой определяют три фактора:

1. Доля в земле (arsa payı) по свидетельству о собственности: площадь, остающаяся собственникам, по общему правилу распределяется пропорционально долям.
2. Текущее право застройки участка (коэффициент «emsal»): общая площадь, которую можно построить по действующему плану.
3. Эффективность проекта и согласованная доля: место под парковку, убежище и общие зоны, эффективность планировок и доля, согласованная с подрядчиком.

По статье 6 Закона № 6306 решения по участку с аварийным зданием — новое строительство, обмен земли на квартиры (kat karşılığı) или раздел выручки — принимаются простым большинством собственников пропорционально их долям. И вес вашего голоса, и ваша доля в новом здании связаны с долей в свидетельстве о собственности.

Как рассчитывается площадь новой квартиры

Логика простая. Цифры ниже — только пример; каждый участок нужно считать по его актуальному градостроительному статусу:

Если старые квартиры были по 90 м², в этом примере они уменьшатся. Если право застройки выше или старое здание использовало его не полностью, квартиры могут сохранить площадь или вырасти. Как согласуется доля, мы подробно описали в руководстве по договору kat karşılığı.

Пять причин уменьшения квартир

1. Текущее право застройки ниже, чем у старого здания

Многие старые дома построены с площадью больше, чем позволяет действующий план, или план с тех пор изменился. Новое здание получает разрешение по действующему плану, поэтому общая площадь может сократиться. Первый шаг — получить в муниципалитете актуальный градостроительный статус участка.

2. Незаконные этажи

Незаконные этажи, мансарды или застеклённые позднее балконы не создают дополнительных прав в новом проекте. Их владельцы получают долю пропорционально доле в земле, но «фактическая» площадь здания не переносится, и площадь на квартиру может уменьшиться.

3. Парковка, убежище и общие зоны

Новые здания должны соответствовать сегодняшним нормам по парковке, пожарной безопасности, лифтам и доступности. Даже если часть этих площадей не входит в коэффициент, они влияют на планировку и могут уменьшить чистую площадь квартир, особенно на небольших участках.

4. Несбалансированные доли в земле

В старых домах доли в земле не всегда отражают площадь квартир — например, у мансардных или цокольных квартир доля может быть занижена. По статье 3 Закона о собственности на этажи, если доли распределены не пропорционально стоимости квартир, любой собственник может потребовать в суде их перераспределения. Это нужно сделать до подписания договора.

5. Условия кампаний и субсидий

Чтобы воспользоваться кампанией «Yarısı Bizden», площадь нового здания без учёта парковки и убежища не должна превышать площадь существующего более чем в 1,5 раза. Проекты, рассчитывающие на субсидию, проектируются в этих пределах.

Когда квартиры могут увеличиться

• Текущее право застройки выше, чем использовало старое здание
• Объединение с соседними участками даёт более эффективный проект
• Планировки и общие зоны спроектированы эффективно

В этих случаях квартиры могут сохранить площадь, вырасти, либо собственники договорятся о лучшей доле.

Что обязательно записать в договор

Большинство споров о площади возникает из-за размытых формулировок. В нотариальный договор kat karşılığı нужно включить:

• Список распределения: квартира каждого собственника с этажом, ориентацией, числом комнат, чистой и общей площадью
• Эскизный проект и спецификацию материалов как приложения
• Определение площади и допуск: как измеряются чистая и общая площадь, предел и последствия отклонения
• Гарантию завершения: страхование завершения строительства или банковскую гарантию

Статья 15 Положения о применении Закона № 6306 также требует, чтобы при регистрации права на будущие квартиры через администрацию в договоре были определены квартиры, причитающиеся каждому собственнику. Проще говоря, «кто получает какую квартиру» должно быть решено в договоре.

Перед голосованием: проверка в четыре шага

1. Получите в муниципалитете актуальный градостроительный статус участка.
2. Проверьте долю в земле каждой квартиры и наличие незаконных площадей.
3. Закажите технико-экономический расчёт на основе этого статуса с площадью для каждого собственника.
4. Сравнивайте предложения подрядчиков не только по доле, но и по чистой площади, материалам и сроку сдачи — поможет наш чек-лист выбора подрядчика.

Расчёт для вашего участка вместе с ÇET Yapı

ÇET Yapı с 1993 года реализует в Стамбуле жилые, образовательные проекты и проекты реновации; реновацию жилого комплекса «Атеш» в Ешилькёе мы завершили за 20 месяцев. Чтобы рассчитать площадь для каждого собственника и варианты проекта для вашего дома, заполните форму предварительной заявки.

Статья носит информационный характер. Пример лишь иллюстрирует метод; градостроительный статус, доли и правовое положение каждого участка нужно проверять отдельно.