Наследство, долевая собственность и ипотека при городской реновации: как всё происходит? (2026)

В старых многоквартирных домах Стамбула городскую реновацию (kentsel dönüşüm) чаще всего тормозят не технические, а юридические вопросы: собственник в реестре, умерший много лет назад, неразделённое наследство, наследники, которые не могут связаться друг с другом, ипотеки и аресты на квартирах. Хорошая новость: в законодательстве есть нормы, не позволяющие этим ситуациям полностью заблокировать процесс. Опираясь на Закон № 6306 и Положение о его применении, рассказываем, как ÇET Yapı видит решение таких частых случаев.

Главное правило: решения принимаются простым большинством долей

По статье 6 Закона № 6306 решения по участку с аварийным зданием — новое строительство, обмен земли на квартиры, продажа долей — принимаются простым большинством совладельцев пропорционально их долям. Согласие всех не нужно, но должно быть ясно, кто голосует каждой долей. Именно здесь важны наследство и долевая собственность. Сам порядок решения мы описали в руководстве о решении большинства.

Зарегистрированный собственник умер

Если в реестре по-прежнему значится умерший:

1. Свидетельство о наследстве: выдаёт мировой суд или нотариус.
2. Регистрация перехода прав: по свидетельству доля регистрируется на наследников в управлении тапу.
3. Совместные действия или доверенность: наследники участвуют в собрании вместе либо выдают доверенность одному из них.

Даже если наследники ничего не предпринимают, процесс не останавливается полностью: статья 6 Закона № 6306 даёт Министерству, TOKİ и администрации право получить свидетельство о наследстве, добиться назначения попечителя или действовать по последнему зарегистрированному собственнику. Тем не менее своевременная регистрация — самый надёжный путь, чтобы наследники защитили свои права и избежали задержек.

Наследники могут и оспорить заключение об аварийности: по статье 7 Положения возражение подаёт собственник или законный представитель, а если собственник умер — его наследники, в течение 15 дней с последнего дня объявления в мухтарлыке. Подробнее — в руководстве по оценке аварийности.

Если наследники не согласны

Если наследство не разделено, наследники владеют долей совместно. По Гражданскому кодексу Турции совместные собственники по общему правилу решают единогласно, поэтому отказ одного наследника может сделать голос доли неиспользуемым. Решения:

По статье 15 Положения поданный иск о прекращении общей собственности не мешает принять решение простым большинством долей и действовать на его основании.

Долевая собственность: у одной квартиры несколько владельцев

Квартира в собственности нескольких лиц для реновации не проблема: каждый голосует пропорционально своей доле. На что обратить внимание:

• В самом начале установить доли по реестру и актуальные контакты совладельцев
• К долям несогласных применяется аукционная процедура статьи 15/A Положения; в первой продаже могут участвовать только согласившиеся совладельцы
• В договоре закрепить, какая новая квартира кому достаётся, с распределением между совладельцами

Квартиры в ипотеке, под арестом или с узуфруктом

Квартиры с банковской ипотекой, арестом или правом пользования (узуфрукт) тоже могут участвовать в реновации. Статья 6 Закона № 6306 и статья 15 Положения прямо определяют их судьбу:

• Права сохраняются: после сноса вещные и обязательственные права и отметки, ограничивающие распоряжение, сохраняются на долях.
• Не блокируют процедуры: эти записи не препятствуют объединению, разделу, распределению, отчуждению под общественные нужды, регистрации, праву на будущие квартиры и собственности на этажи; согласие не требуется.
• Переходят только на нужную квартиру: в новом здании они сохраняются без согласия только на квартирах, причитающихся обременённому собственнику. Ипотека соседа не перейдёт на вашу новую квартиру.
• При продаже доли: если долю несогласного собственника продают, ипотека, арест или узуфрукт не препятствуют продаже; права сохраняются на выручке, которая блокируется в банке, после чего записи погашаются в реестре (ст. 15/A Положения).

На практике владельцу ипотечной квартиры стоит поговорить с банком до голосования и согласовать перенос ипотеки на новую квартиру.

Чек-лист для начала процесса

1. Получите актуальные выписки из реестра по всем квартирам: собственники, доли, ипотеки, аресты, узуфрукт и другие отметки.
2. Запустите оформление свидетельства о наследстве и регистрации для умерших собственников.
3. Договоритесь о доверенности или представителе для разрозненных наследников и совладельцев.
4. Владельцы ипотечных квартир — поговорите со своими банками.
5. Проведите собрание по правилам объявления и уведомления из Положения и задокументируйте решение.

Освобождение от сборов и налогов при реновации мы описали в руководстве по льготам.

Работа с ÇET Yapı

ÇET Yapı с 1993 года реализует в Стамбуле жилые, образовательные проекты и проекты реновации; реновацию жилого комплекса «Атеш» в Ешилькёе мы завершили за 20 месяцев. Чтобы разобрать структуру собственности и записи реестра вашего дома и наметить правильный путь, заполните форму предварительной заявки.

Статья носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. Каждое дело с наследством, долевой собственностью, ипотекой или арестом должен проверить юрист на основе записей реестра.