قاموس التحوّل العمراني في تركيا: 39 مصطلحًا بلغة مبسّطة (2026)

المصطلحات التي تصادفها في اجتماع التحوّل العمراني أو عرض المقاول أو سند الطابو مكتوبة غالبًا بلغة قانونية تركية. جمعنا في هذا القاموس 39 مصطلحًا نضطر في ÇET Yapı إلى شرحها كثيرًا في اجتماعات الملّاك، بلغة مبسّطة مع المصطلح التركي وسنده القانوني، مرتّبة حسب مراحل العملية.

الإطار القانوني والجهات

القانون رقم 6306: قانون تحويل المناطق المعرّضة لخطر الكوارث الصادر في 16 مايو 2012، ويُعرف بـ«قانون التحوّل العمراني». ينظّم تقييم المباني الخطرة وقرارات الملّاك والدعم والإعفاءات.

اللائحة التنفيذية: تفصّل طريقة تطبيق القانون: الاجتماعات والإشعارات والمزادات ومساعدة الإيجار. نُشر آخر تعديل واسع لها في الجريدة الرسمية في 4 فبراير 2026.

رئاسة التحوّل العمراني (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı): أُنشئت عام 2023 بالقانون رقم 7471 وتتبع وزارة البيئة والتطوير العمراني والتغيّر المناخي، وتدير برامج الدعم والمشاريع الكبرى.

مديرية التحوّل العمراني (Müdürlük): الوحدة على مستوى الولاية؛ تدرس تقارير المباني الخطرة وتتلقى الاعتراضات وتدير بيع حصص الملّاك غير الموافقين.

الإدارة (İdare): البلدية بمعنى القانون؛ وفي المدن الكبرى بلدية المدينة الكبرى، أو بلدية القضاء إذا فوّضتها الوزارة.

الخطر والتقييم

المبنى الخطِر (riskli yapı): مبنى داخل منطقة خطرة أو خارجها انتهى عمره الاقتصادي، أو ثبت بالبيانات العلمية والفنية أنه معرّض للانهيار أو الضرر الجسيم (المادة 2 من القانون).

المنطقة الخطرة (riskli alan): منطقة فيها خطر على الأرواح والممتلكات بسبب التربة أو البناء، يقرّرها رئيس الجمهورية، وتُعلن لمنطقة كاملة لا لمبنى واحد.

منطقة البناء الاحتياطية (rezerv yapı alanı): منطقة تحدّدها الوزارة موقعًا سكنيًا جديدًا لاستخدامها في مشاريع القانون.

منطقة التطبيق (uygulama alanı): الاسم الجامع للمنطقة الخطرة ومنطقة البناء الاحتياطية وموقع المبنى الخطِر.

تقييم المبنى الخطِر (riskli yapı tespiti): تحديد ما إذا كان المبنى خطرًا عبر الفحص الميداني والتحليل من مؤسسة مرخّصة من الوزارة. انظر دليل تقييم المباني الخطرة.

المؤسسة المرخّصة: جهة حاصلة على ترخيص الوزارة لإجراء تقييم المباني الخطرة، ولا يجوز التقييم إلا من خلالها.

العيّنة اللبّية (karot): عيّنة خرسانية أسطوانية تؤخذ من العناصر الإنشائية وتُفحص في المختبر لقياس مقاومة الخرسانة الفعلية.

شرح المبنى الخطِر (şerh / belirtme): قيد يُسجَّل في خانة البيانات في السجل العقاري بعد نهائية التقييم، يُعلم الغير بأن المبنى خطِر.

التدعيم (güçlendirme): جعل الهيكل مطابقًا لكود الزلازل دون هدم. نقارن الخيارات في التدعيم أم إعادة البناء.

الملكية والقرار

حصة الأرض (arsa payı): حصة الأرض المرتبطة بكل وحدة مستقلة، مكتوبة في الطابو ككسر (مثل 120/1000). تحدّد قوة صوتك ومساحتك في المبنى الجديد.

الوحدة المستقلة (bağımsız bölüm): شقة أو محل أو مكتب له قيد مستقل في السجل.

الأغلبية المطلقة بنسبة الحصص (hisseleri oranında salt çoğunluk): الأغلبية المطلوبة لقرارات التحوّل: أكثر من نصف حصص الأرض لا عدد الملّاك (المادة 6 من القانون). انظر دليل قرار الأغلبية.

الشريك (paydaş): مالك له حصة في القطعة في الطابو. للحصص المشتركة والميراث انظر دليلنا.

القيمة السوقية (rayiç değer): القيمة المعتمدة عند بيع حصة المالك غير الموافق، تحدّدها لجنة تحديد القيمة مع مراعاة تقييم تُجريه شركة تقييم عقاري مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK) بطلب الملّاك (المادة 15/A من اللائحة).

المزاد العلني (açık artırma): طريقة بيع حصة المالك الذي لم ينضم إلى قرار الأغلبية، أولًا للشركاء الموافقين وبما لا يقل عن القيمة السوقية؛ ولا يشارك في البيع الأول إلا هم.

إزالة الشيوع (ortaklığın giderilmesi): إنهاء الملكية المشتركة للأرض بحكم قضائي بعد الهدم. ووفق اللائحة لا يمنع رفع هذه الدعوى اتخاذ القرار بالأغلبية المطلقة.

القطعة والتنظيم

القطعة / البلوك (parsel / ada): القطعة وحدة أرض مسجّلة؛ والبلوك (imar adası) مجموعة قطع تحيط بها الطرق.

دمج القطع (tevhit): توحيد عدة قطع في قطعة واحدة. إذا كانت جميع مبانيها خطرة يُقرَّر الدمج بالأغلبية المطلقة للحصص في كل قطعة على حدة (المادة 15/8 من اللائحة).

تقسيم القطعة (ifraz): تقسيم قطعة واحدة إلى عدة قطع.

التحوّل على مستوى البلوك (ada bazında dönüşüm): معالجة قطع البلوك معًا كمشروع واحد. انظر دليل المجمعات متعددة الكتل والتحوّل على مستوى البلوك.

وثيقة الوضع التنظيمي (imar durumu): وثيقة البلدية التي تبيّن ما يجوز بناؤه على القطعة ومقداره (معامل البناء، عدد الطوابق، الارتدادات، الاستعمال).

معامل البناء (emsal / KAKS): نسبة إجمالي المساحة المسموح بناؤها إلى مساحة القطعة. في قطعة 500 م² بمعامل 2 يمكن بناء نحو 1,000 م² محسوبة.

نسبة التغطية (TAKS): نسبة مساحة بصمة المبنى إلى مساحة القطعة.

الحقوق المكتسبة (müktesep hak): حقوق البناء المكتسبة برخصة أو إذن إشغال سابق، وتحفظها بعض ملاحظات المخططات في التحوّل.

العقد والبناء

عقد البناء مقابل الشقق (kat karşılığı inşaat sözleşmesi): ينقل المالك حصته في الأرض إلى المقاول مقابل شقق في المبنى الجديد، ويُنظَّم لدى الكاتب العدل. انظر دليل عقد البناء مقابل الشقق.

نسبة التقاسم (paylaşım oranı): كيفية توزيع المساحة الجديدة بين الملّاك والمقاول. لا يحدّدها القانون، بل يُتفاوض عليها حسب الموقع وحقوق البناء والتكلفة.

تقاسم الإيراد (hasılat paylaşımı): نموذج تُقسَم فيه إيرادات بيع المبنى الجديد بين الأطراف.

قائمة المواصفات (mahal listesi): القائمة التفصيلية للمواد والتجهيزات في الشقق الجديدة، ويجب أن تكون ملحقًا بالعقد.

حق الطابق (kat irtifakı): حق يُسجَّل للوحدات المستقبلية قبل اكتمال المبنى، ويتحوّل إلى ملكية الطوابق (kat mülkiyeti) عند الإنجاز وصدور إذن الإشغال.

رخصة البناء وإذن الإشغال (yapı ruhsatı ve iskân): الرخصة تسمح ببدء البناء؛ وإذن الإشغال يثبت أن المبنى أُنجز وفق المشروع.

تأمين إتمام البناء: تأمين ضد خطر توقّف البناء. انظر دليل تأمين إتمام البناء.

الدعم

مساعدة الإيجار (kira yardımı): دفعة شهرية يجوز صرفها لملّاك المباني الخطرة التي أُخليت بالاتفاق؛ ومدتها 18 شهرًا للمباني الخطرة خارج المناطق الخطرة. ويجوز صرف دفعة واحدة للمستأجرين تعادل ضعف المبلغ الشهري (المادة 16 من اللائحة). المبالغ الحالية في دليل مساعدة الإيجار.

حملة «Yarısı Bizden» (النصف علينا): حملة في إسطنبول تقدّم منحًا وقروضًا ودعمًا للانتقال لملّاك المباني الخطرة. انظر دليل الحملة.

الإعفاء من الرسوم والضرائب: تُعفى معاملات القانون رقم 6306 من رسوم الكاتب العدل والطابو ورسوم البلدية وبعض الضرائب. انظر دليل الإعفاءات.

لماذا تهمّ معرفة المصطلحات؟

معرفة معنى «الأغلبية المطلقة بنسبة حصص الأرض» و«حق الطابق» و«نسبة التقاسم» تحدّد الأسئلة التي تطرحها وما تطلبه مكتوبًا. لتقدير شقتك الجديدة تقريبيًا استخدم حاسبة التحوّل العمراني، واقرأ العملية كاملة في دليل التحوّل العمراني خطوة بخطوة.

هذا القاموس للمعلومات العامة. قبل اتخاذ قرار بشأن مبناك نوصي بمراجعة التشريعات الحالية والوضع التنظيمي مع مختص.