التحوّل العمراني في المجمعات متعددة الكتل وعلى مستوى البلوك في تركيا: قواعد القرار ودمج القطع (2026)

في إسطنبول تخضع المجمعات التي تضم عدة كتل على قطعة واحدة والمباني التعاونية والقطع الصغيرة المتجاورة لقواعد خاصة في التحوّل العمراني. «ظهرت كتلة واحدة خطرة، فهل يُهدم المجمع كله؟»، «هل يمكن الاندماج مع المبنى المجاور؟»، «هل يقرّر مجلس الإدارة؟» أسئلة نسمعها باستمرار. يعرض هذا الدليل القواعد الحالية وفق اللائحة المعدّلة في 4 فبراير 2026 ومزايا التحوّل المشترك.

الجواب المختصر

• عدة كتل على قطعة واحدة وكلها خطرة: يقرّر جميع شركاء القطعة.
• عدة كتل وبعضها خطِر: يقرّر شركاء الكتل الخطرة فقط، ولا يتأثر الباقون.
• الاندماج مع قطع مجاورة: إذا كانت كل المباني خطرة تكفي الأغلبية المطلقة في كل قطعة على حدة.
• وفي كل الحالات تُحسب الأغلبية بحصص الأرض لا بعدد الملّاك.

الحالة الأولى: عدة كتل على القطعة وكلها خطرة

وفق الفقرة 6 من المادة 15 من اللائحة، إذا كان في القطعة أكثر من مبنى وثبت أنها كلها خطرة، يُقرَّر المشروع بالأغلبية المطلقة لجميع الشركاء بنسبة حصصهم، سواء أكانوا شركاء في ذلك المبنى بعينه أم لا.

عمليًا، يصوّت مالك في الكتلة A على الكتلة B أيضًا. لذا يجب عقد الاجتماع على مستوى القطعة لا كل كتلة على حدة، وجمع كل الحصص في جدول واحد.

الحالة الثانية: بعض الكتل فقط خطرة

تنظّم الفقرة 7 من المادة نفسها ذلك بالتفصيل:

1. الشرح في السجل: يُسجَّل شرح المبنى الخطِر للكتل الخطرة فقط مع عنوانها، لا لكل مباني القطعة.
2. القرار: يقرّر شركاء الكتل الخطرة فقط بالأغلبية المطلقة لحصصهم.
3. الرخصة: تصدر رخصة إعادة بناء الكتل الخطرة بطلب ملّاكها وموافقتهم وحدهم، بشرط ألا تتضرر حقوق الملّاك الآخرين. وإذا اقتضى المخطط التنازل عن أرض لطريق أو حديقة ورفض الآخرون التنازل عن نصيبهم، يمكن إصدار الرخصة مع شرح في الطابو للجزء العائد إلى ملّاك الكتل الخطرة.
4. حق الطابق: تكفي موافقة ملّاك الكتل الخطرة لإنشاء حق الطابق للكتلة الجديدة ما لم تتأثر حصص الآخرين.
5. التقسيم: إذا أمكن فصل منطقة الكتل الخطرة عن غيرها، تُجرى عمليات التقسيم والتسجيل تلقائيًا.

لا تُجبر هذه القاعدة ملّاك الكتل السليمة على التحوّل، لكنها تتيح لسكان الكتل الخطرة بدء العملية. والمهم ألا تنقص الكتلة الجديدة حقوق الآخرين في المناطق المشتركة والمواقف ومعامل البناء، ولذا يجب أن يُبنى المشروع على حقوق البناء للقطعة كاملة.

الحالة الثالثة: الاندماج مع القطع المجاورة (tevhit)

القطع الصغيرة وحدها تنتج مشاريع غير كفؤة: لا مكان للمواقف، وشقق أصغر، وتكلفة أعلى. وتضع الفقرة 8 من المادة 15 (المعدّلة في 4.2.2026) القواعد:

• يُقرَّر دمج القطع التي كل مبانيها خطرة ويمكن دمجها بالأغلبية المطلقة للحصص في كل قطعة على حدة.
• ضمّ القطع الفارغة الواقعة بينها أو بجوارها يتطلب إجماع جميع ملّاك القطعة الفارغة، مع مراعاة الحكم ذي الصلة في لائحة التنظيم للمناطق المخططة.
• بعد الدمج يُقرَّر المشروع بالأغلبية المطلقة للحصص في القطعة الجديدة.

التحوّل على مستوى البلوك

تنص الفقرة 2 من المادة 15 صراحةً على أن دمج القطع وتنفيذ المشروع منفردًا أو مجمّعًا أو على مستوى البلوك (imar adası) من الأمور التي تُقرَّر بالأغلبية المطلقة للحصص في القطع التي فيها مبانٍ خطرة. وفي هذا النموذج تُعامل قطع البلوك كمشروع واحد.

المزايا:

• أرض أكبر وأفضل شكلًا وتخطيط أكفأ
• مواقف مشتركة كافية ومساحات خضراء أكثر
• تكلفة أقل للمتر وغالبًا نسبة تقاسم أفضل
• في بعض الأقضية حقوق بناء إضافية بملاحظات المخطط

فعلى سبيل المثال أعلن رئيس بلدية باهتشيليفلر منح مكافأة 15% للملّاك الذين يدمجون قطعهم إلى 600 م² فأكثر (NTV، أغسطس 2025)، وأعلنت البلدية في أكتوبر 2026 أنها تعطي الأولوية للتحوّل على مستوى البلوك، ثم القطعة ثم المبنى حيث يتعذّر ذلك (Yeniçağ). وتختلف هذه الحوافز من قضاء لآخر، وشروط قطعتك مذكورة في وثيقة الوضع التنظيمي.

الصعوبات:

• كلما زاد عدد الملّاك طال الاتفاق.
• قد تختلف الحصص والقيم بين الكتل والقطع.
• اختلاف تواريخ التقييم يعقّد جدول مساعدة الإيجار والإخلاء.

لذلك فإن البناء على مراحل وقائمة توزيع واضحة وجدول إخلاء موحّد أمور حيوية في مشاريع البلوك.

مجلس الإدارة أم الملّاك؟

نظام إدارة المجمع ومجلسه للإدارة اليومية. أما قرارات التحوّل وفق القانون رقم 6306 فتُتخذ بالأغلبية المطلقة لشركاء الطابو بنسبة حصصهم. يمكن للمجلس تنظيم الاجتماع وجمع العروض وتنسيق العملية، لكن القرار للشركاء. ولإجراءات الدعوة والإشعار انظر دليل قرار الأغلبية.

المسار الصحيح للمجمعات

1. جدول القطع والكتل: استخرج من السجل العقاري قائمة الملّاك والحصص لكل الكتل والقطع.
2. تقييم المباني الخطرة: تقرير منفصل لكل كتلة؛ ومعرفة الكتل الخطرة تحدّد قاعدة القرار (دليل التقييم).
3. الوضع التنظيمي وسيناريوهات الدمج: قارن المساحة التقريبية لقطعة منفردة وقطعة مدمجة وبلوك كامل.
4. الجدوى والعروض: اطلب عروض المقاولين على السيناريو نفسه (اختيار المقاول).
5. القرار والعقد: وثّق القرار بمحضر، واكتب توزيع الوحدات والمراحل ومواعيد التسليم في عقد لدى الكاتب العدل.

خبرة ÇET Yapı

تبني ÇET Yapı في باهتشيليفلر مشروع إنسايا باهتشيليفلر المؤلف من أربع كتل على منصة، وأنجزت تحوّل مجمع آتش في يشيل كوي. إن كنت تفكر في تحوّل مجمعك أو مع قطع مجاورة، قارن السيناريوهات عبر الحاسبة وتواصل معنا عبر نموذج الطلب المسبق.

هذا المقال للمعلومات العامة. في المشاريع متعددة الملّاك نوصي بدعم قانوني في مرحلتي القرار والعقد.