قرار الأغلبية البسيطة في التحوّل العمراني بتركيا: كيف تُباع حصة المالك غير الموافق؟ (2026)
- تُتخذ القرارات بشأن قطعة المبنى الخطِر بالأغلبية البسيطة للمالكين حسب حصص الأرض، وكانت الثلثين قبل القانون 7471 (نوفمبر 2023).
- اشترط تعديل فبراير 2026 صراحةً إثبات دعوة جميع المالكين إلى الاجتماع.
- يُبلَّغ القرار والعرض للمالكين غير الموافقين ولهم 15 يومًا للقبول، وإلا يمكن بيع حصصهم بالمزاد.
- لا يجوز البيع بأقل من القيمة العادلة التي تحددها لجنة، ولا يشارك في البيع الأول إلا المالكون الموافقون.
أكثر ما يؤخر مشاريع التحوّل العمراني هو عدم اتفاق بعض المالكين. يعالج القانون 6306 ذلك بقاعدة الأغلبية البسيطة وبيع حصص غير الموافقين بالمزاد.
ما الأغلبية البسيطة؟
تُتخذ القرارات بالأغلبية البسيطة للمالكين حسب حصص الأرض، أي أكثر من نصف مجموع الحصص المسجلة في الطابو، لا عدد الأشخاص أو الشقق.
| مثال | مجموع الحصص | حصة الموافقين | النتيجة |
|---|---|---|---|
| 8 شقق بحصص متساوية | 8/8 | 5/8 (62.5%) | يُتخذ القرار |
| 8 شقق بحصص متساوية | 8/8 | 4/8 (50%) | لا يُتخذ |
| مبنى بمحلات وحصص مختلفة | 1,000/1,000 | 520/1,000 | يُتخذ القرار |
خُفّض النصاب من الثلثين إلى الأغلبية البسيطة بموجب القانون 7471 بتاريخ 7 نوفمبر 2023.
كيف يُتخذ القرار؟
- دعوة جميع المالكين، ومنذ تعديل 4 فبراير 2026 يُشترط إثبات الدعوة صراحةً.
- عقد الاجتماع وتدوين محضر.
- توقيع الموافقين على القرار (المقاول والمشروع ونسبة التقاسم).
- تبليغ غير الموافقين إلكترونيًا أو عبر كاتب العدل أو بإعلان 15 يومًا، ومنحهم 15 يومًا للقبول.
بيع حصة المالك غير الموافق
وفق المادة 15/أ من اللائحة:
- التقديم إلى المديرية مع وثائق الدعوة والمحاضر والتبليغ وتقرير تقييم من جهة مرخّصة.
- إشارة في الطابو بأن الحصة خاضعة للبيع.
- القيمة العادلة تحددها لجنة في المديرية.
- البيع الأول: للموافقين فقط، ولا يقل العرض عن القيمة العادلة.
- الدفع: يدفع الفائز خلال 7 أيام ويوقّع العقد.
- البيوع اللاحقة: إن لم يوجد مشترٍ يُكرر البيع بإعلان 15 يومًا ويمكن مشاركة أطراف ثالثة تقبل القرار.
لا يشترط الهدم قبل البيع، ولا تمنع الرهون أو الحجوزات البيع بل تنتقل إلى الثمن.
إذا انسحب المقاول
يمكن بالأغلبية نفسها فسخ العقد إذا لم يبدأ البناء خلال سنة أو توقف ستة أشهر لأسباب تعود للمقاول، بعد إنذار 30 يومًا من الرئاسة.
مع ÇET Yapı
نعمل مع المالكين لعقد الاجتماعات وفق الأصول وإعداد عرض تقاسم شفاف. املأ نموذج الطلب المسبق أو اقرأ دليل المراحل.
هذه المقالة للمعلومات العامة؛ استشر محاميًا في بيع الحصص والنزاعات.
الأسئلة الشائعة
كم مالكًا يجب أن يوافق؟
العبرة بحصص الأرض لا بعدد الأشخاص أو الشقق؛ تُتخذ القرارات بأغلبية تتجاوز نصف حصص الأرض.
هل ما زالت قاعدة الثلثين سارية؟
لا، استبدل القانون 7471 الصادر في 7 نوفمبر 2023 شرط الثلثين بالأغلبية البسيطة حسب الحصص.
كيف تُباع حصة المالك غير الموافق؟
يُبلَّغ بالقرار والعرض وله 15 يومًا، ثم تتقدم الأغلبية إلى المديرية، وتحدد لجنة القيمة العادلة، وتُباع الحصة بالمزاد أولًا بين الموافقين بما لا يقل عن تلك القيمة.
ماذا يحصل المالك الذي بيعت حصته؟
ثمن البيع الذي لا يقل عن القيمة العادلة، وتنتقل الرهون والحجوزات إلى ثمن البيع.
هل يجب هدم المبنى قبل البيع؟
لا، لا يشترط الهدم لإجراء البيع.
المصادر
تحدّث معنا عن مشروعك
نحن مستعدون لمشاركة الخبرة التي اكتسبناها منذ عام 1993 في المباني التعليمية والإسكان والتحوّل العمراني والترميم في تركيا.
قدّم طلبًا أوليًاتواصل معنا