الشقق الموروثة والمشتركة والمرهونة في التحوّل العمراني: كيف تسير العملية؟ (2026)

في المباني السكنية القديمة بإسطنبول، كثيرًا ما يكون أكثر ما يبطئ التحوّل العمراني (kentsel dönüşüm) قانونيًا لا تقنيًا: مالك مسجّل في الطابو توفي منذ سنوات، أو تركة غير مقسومة، أو ورثة يصعب التواصل بينهم، أو رهون وحجوزات على الشقق. والخبر الجيد أن التشريع يتضمن أحكامًا تمنع هذه الحالات من تعطيل العملية كليًا. استنادًا إلى القانون 6306 ولائحته التنفيذية، نلخّص في ÇET Yapı كيف تُعالج هذه الحالات الشائعة.

القاعدة الأساسية: القرارات بالأغلبية البسيطة للحصص

وفق المادة 6 من القانون 6306، تُتخذ القرارات في القطعة التي يقع عليها مبنى خطِر — كإعادة البناء أو البناء مقابل الشقق أو بيع الحصص — بالأغلبية البسيطة للشركاء بنسبة حصصهم. لا يلزم إجماع الجميع، لكن يجب أن يكون واضحًا مَن يدلي بصوت كل حصة، وهنا تحديدًا تبرز أهمية الإرث والملكية المشتركة. شرحنا آلية القرار في دليل قرار الأغلبية.

مالك مسجّل متوفى

إذا كان شخص متوفى لا يزال مسجّلًا مالكًا في الطابو:

1. وثيقة حصر الإرث: تصدر عن محكمة الصلح أو الكاتب العدل.
2. تسجيل الانتقال: تُسجَّل الحصة بأسماء الورثة في مديرية الطابو بموجب الوثيقة.
3. التصرّف معًا أو بالوكالة: يحضر الورثة اجتماع المالكين معًا أو يوكّلون أحدهم.

وحتى إن لم يتخذ الورثة هذه الخطوات، لا تتوقف العملية كليًا؛ إذ تمنح المادة 6 من القانون 6306 الوزارةَ وTOKİ والإدارةَ صلاحية استخراج وثيقة حصر الإرث، وطلب تعيين قيّم، أو التصرّف وفق آخر مالك مسجّل. ومع ذلك يبقى تسجيل الانتقال في وقته الطريق الأسلم ليحمي الورثة حقوقهم ويتجنّبوا التأخير.

ويحق للورثة أيضًا الاعتراض على تقييم المبنى الخطِر؛ فوفق المادة 7 من اللائحة التنفيذية، يقدّم الاعتراض المالك أو ممثله القانوني — أو ورثته إذا كان متوفى — خلال 15 يومًا من آخر يوم للإعلان في مكتب المختار. راجع دليل تقييم المبنى الخطِر.

عندما يختلف الورثة

إذا كانت التركة غير مقسومة، يملك الورثة الحصة ملكية جماعية، ووفق القانون المدني التركي يتخذ الشركاء في الملكية الجماعية قراراتهم بالإجماع كقاعدة، ما قد يجعل رفض وارث واحد صوتَ تلك الحصة غير قابل للاستخدام. الحلول:

ووفق المادة 15 من اللائحة التنفيذية، لا يمنع رفع دعوى إزالة الشيوع اتخاذ القرار بالأغلبية البسيطة للحصص ولا العمل بموجبه.

سند ملكية مشترك: عدة مالكين لشقة واحدة

لا تشكّل ملكية شقة لعدة أشخاص (ملكية مشتركة بالحصص) عائقًا أمام التحوّل؛ إذ يصوّت كل شريك بنسبة حصته. ما يجب الانتباه إليه:

• تحديد نسب الحصص في الطابو وبيانات الاتصال المحدّثة للشركاء منذ البداية
• لحصص الشركاء غير الموافقين يُطبَّق إجراء المزاد العلني في المادة 15/A من اللائحة، ولا يشارك في البيع الأول إلا الشركاء الموافقون
• تحديد الوحدة الجديدة لكل طرف في العقد مع توزيعها بين الشركاء

الشقق المرهونة أو المحجوزة أو المثقلة بحق انتفاع

يمكن للشقق التي عليها رهن مصرفي أو حجز أو حق انتفاع أن تدخل التحوّل أيضًا. وتنظّم المادة 6 من القانون 6306 والمادة 15 من اللائحة مصير هذه القيود بوضوح:

• تستمر الحقوق: بعد الهدم تستمر الحقوق العينية والشخصية والشروح المقيّدة للتصرّف على الحصص.
• لا تعطّل الإجراءات: لا تمنع هذه القيود الدمج أو الإفراز أو القسمة أو التنازل أو التسجيل أو حق الطابق أو ملكية الطوابق، ولا يُشترط فيها الموافقة.
• تنتقل إلى الوحدة الصحيحة فقط: في المبنى الجديد تستمر دون موافقة على الوحدات المخصّصة للمالك المُلزَم بها فقط؛ فرهن جارك لا ينتقل إلى شقتك الجديدة.
• عند بيع حصة: إذا بيعت حصة مالك غير موافق، فإن الرهن أو الحجز أو حق الانتفاع لا يمنع البيع، وتستمر الحقوق على ثمن البيع الذي يُجمَّد في البنك، ثم تُشطب القيود من السجل (المادة 15/A من اللائحة).

عمليًا، يُنصح مالك الشقة المرهونة بأن يتواصل مع بنكه قبل القرار ويتفق على كيفية انتقال الرهن إلى الشقة الجديدة.

قائمة تحقّق لبداية العملية

1. استخرج سجلات الطابو الحالية لكل الوحدات: المالكون، ونسب الحصص، والرهون، والحجوزات، وحقوق الانتفاع، والشروح الأخرى.
2. ابدأ إجراءات حصر الإرث وتسجيل الانتقال للمالكين المتوفين.
3. اتفق على توكيل أو ممثّل للورثة والشركاء المتفرّقين.
4. ليتواصل مالكو الشقق المرهونة مع بنوكهم.
5. اعقد اجتماع المالكين وفق قواعد الإعلان والتبليغ في اللائحة ووثّق القرار.

لخّصنا إعفاءات الرسوم والضرائب الخاصة بمعاملات التحوّل في دليل الإعفاءات.

العمل مع ÇET Yapı

تنفّذ ÇET Yapı منذ عام 1993 مشاريع سكنية وتعليمية ومشاريع تحوّل عمراني في إسطنبول، وقد أنجزنا تحوّل مجمع آتش السكني في يشيل كوي خلال 20 شهرًا. لمراجعة هيكل الملكية وسجلات الطابو في مبناكم ورسم المسار الصحيح، املأ نموذج الطلب الأوّلي.

هذا المقال للمعلومات العامة ولا يُغني عن الاستشارة القانونية. يجب أن يراجع محامٍ كل ملف يتضمن إرثًا أو ملكية مشتركة أو رهنًا أو حجزًا استنادًا إلى سجلات الطابو.