Изменения правил застройки Турции с 1 июля 2026: пятно застройки 40%, лифт, разрешения и перевод офисов в жильё

Регламент застройки планируемых территорий (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) задаёт основные правила, по которым муниципалитеты выдают разрешения на строительство: какую часть участка может занимать здание, сколько квадратных метров можно построить, требования к лифтам и общим зонам. Изменения опубликованы в Официальной газете № 33297 от 1 июля 2026 года и вступили в силу в тот же день. Ниже — изменения по официальному тексту, глазами владельца участка.

1. Пятно застройки не более 40% при свободной и блочной застройке

Коэффициент застройки (TAKS) — это отношение площади пятна здания к площади участка. По новому правилу при свободной или блочной застройке TAKS не может превышать 40%, если план застройки прямо не устанавливает иное.

Если план не задаёт коэффициент плотности (KAKS), здание размещается по отступам; в этом случае, а также когда заданы отступы и KAKS, но не TAKS, коэффициент застройки не может превышать 60%. На практике на небольших участках пятно здания может уменьшиться — это влияет на планировки и на вопрос, уменьшится ли квартира при реновации.

2. Лифт: место на 3 этажах, лифт с 4 этажей

• В 3-этажных зданиях обязательно место под лифт, в зданиях от 4 этажей — установка лифта.
• Подвалы с помещениями, общими зонами или пристройками считаются этажами. Технические помещения — котельная, электрощитовая, водяной бак, генераторная — не учитываются.
• Обязательный лифт должен обслуживать все этажи, включая подвалы, кроме подвалов без помещений, общих зон и пристроек.
• Дома с одним помещением освобождены. В законно построенные частные дома высотой до 3 этажей (без подвала) можно позже установить лифт или подъёмную платформу с разрешения администрации.

3. Сад, декоративный бассейн и площадь застройки

Добавлено определение декоративного бассейна: часть архитектуры, с визуальной и эстетической функцией, не для плавания. В перечень площадей, не учитываемых при расчёте плотности, включены садовые перголы и декоративные бассейны, не являющиеся помещениями и не связанные с основным каркасом, — в пределах 20% площади сада вместе со смежными видами использования, а также входные козырьки, садовые и подпорные стены.

В общественных зданиях, даже с одним помещением, детские игровые зоны, молельные комнаты, парковка и неиспользуемая кровельная терраса верхнего этажа считаются общими зонами.

4. Разрешение: правило двух лет

• Если стройка начата в течение 2 лет с даты разрешения, по пожарной безопасности, сейсмике, тепло- и гидроизоляции, экологии и энергоэффективности действуют текущие нормы, по остальному — нормы на дату разрешения.
• Если стройка не начата в течение 2 лет, разрешение выдаётся заново по действующим плану и нормам.

Это важно для проектов «на паузе»: если срок упущен, проект, возможно, придётся перерабатывать под новые нормы застройки и лифтов.

5. Капитальная перестройка старых зданий

Для зданий, получивших разрешение на эксплуатацию до изменений, капитальная перестройка может быть выполнена по регламенту, действовавшему на дату первоначального разрешения, если не меняются площадь, назначение, доли земли помещений, высота карниза и отступы, не ухудшается несущая система и приняты меры по пожарной безопасности, сейсмике, изоляции, экологии и энергоэффективности. Это важно для домов, выбирающих усиление вместо сноса.

6. Перевод офисов в жильё: 60% и один год

По временной статье 7:

• в зонах, где план застройки допускал жильё до изменений,
• для зданий с разрешением под офис, строительство которых начато, или с разрешением на эксплуатацию,
• можно получить разрешение на перепланировку под жильё, если доля жилья не превышает 60% всего участка,
• и завершить это нужно в течение одного года с даты публикации — то есть до 1 июля 2027 года.

Что это значит для проектов реновации

Регламент указывает, что только новые нормы о лифте не применяются — и действуют прежние — для:

• объектов, заявка на разрешение по которым подана до вступления изменений в силу,
• объектов с нотариальным договором подряда по закону 6306,
• объектов с решением о тендере или датой тендера.

Для пятна застройки, срока разрешения и общих зон такого исключения нет. Поэтому проекты, где договор подписывается после 1 июля 2026 года, нужно сразу проектировать по новым нормам. См. наш гид по этапам городской реновации и по договору kat karşılığı.

Оцените проект вместе с ÇET Yapı

ÇET Yapı рассматривает градостроительный статус и расчёт плотности как первый шаг технико-экономической оценки в жилых, школьных и реновационных проектах в Стамбуле. Чтобы рассчитать возможности вашего участка по новым нормам, заполните форму предварительной заявки.

Статья носит общий информационный характер. Нормы для вашего участка подтверждаются градостроительной справкой и практикой муниципалитета.