تعديل لائحة التخطيط العمراني في تركيا (1 يوليو 2026): نسبة إشغال 40%، المصاعد، التراخيص وتحويل المكاتب إلى مساكن
- نُشر تعديل لائحة التخطيط العمراني للمناطق المخططة في الجريدة الرسمية العدد 33297 بتاريخ 1 يوليو 2026 ودخل حيّز التنفيذ في اليوم نفسه.
- في البناء المنفصل أو الكتلي لا تتجاوز نسبة إشغال الأرض (TAKS) 40% ما لم يحدد مخطط التنفيذ غير ذلك.
- يلزم ترك موضع لمصعد في المباني ذات 3 طوابق وتركيب مصعد في المباني ذات 4 طوابق فأكثر، ولا تُطبَّق هذه الأحكام على المباني التي لديها عقد بناء موثّق لدى كاتب العدل في إطار القانون 6306.
- إذا لم يبدأ البناء خلال سنتين من تاريخ الرخصة، تُصدَر رخصة جديدة وفق المخطط والتشريعات النافذة.
- يجوز تحويل المباني المرخّصة كمكاتب إلى مساكن بشرط ألا تتجاوز نسبة السكن 60% من القطعة، وخلال سنة واحدة.
تحدد لائحة التخطيط العمراني للمناطق المخططة (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) القواعد الأساسية التي تطبقها البلديات عند إصدار رخص البناء: كم يشغل المبنى من القطعة، وكم مترًا مربعًا يمكن بناؤه، واشتراطات المصاعد والمناطق المشتركة. وقد نُشر تعديلها في الجريدة الرسمية العدد 33297 بتاريخ 1 يوليو 2026 ودخل حيّز التنفيذ في اليوم نفسه. فيما يلي التغييرات وفق النص الرسمي ومن منظور مالك الأرض.
1. نسبة الإشغال 40% كحدٍّ أقصى في البناء المنفصل والكتلي
نسبة إشغال الأرض (TAKS) هي نسبة مساحة البصمة الأرضية للمبنى إلى مساحة القطعة. وبموجب القاعدة الجديدة، في البناء المنفصل أو الكتلي لا تتجاوز TAKS 40% ما لم يحددها مخطط التنفيذ صراحةً.
وحين لا يحدد المخطط معامل البناء (KAKS) يُبنى المبنى وفق مسافات الارتداد، وفي هذه الحالة، وكذلك حين تُحدَّد الارتدادات وKAKS دون TAKS، لا تتجاوز نسبة الإشغال 60%. عمليًا قد تصغر بصمة المبنى في القطع الصغيرة، وهو ما يؤثر في المخططات وفي سؤال هل تصغر شقتي في التحوّل العمراني؟
2. المصاعد: موضع في 3 طوابق ومصعد من 4 طوابق
- في المباني ذات 3 طوابق يلزم ترك موضع للمصعد، وفي المباني ذات 4 طوابق فأكثر يلزم تركيب المصعد.
- تُحتسب الأقبية التي تضم وحدات أو مناطق مشتركة أو ملحقات ضمن عدد الطوابق، ولا تُحتسب الأماكن الفنية كغرفة التدفئة والكهرباء وخزان المياه والمولّد.
- حيث يكون المصعد إلزاميًا يجب أن يخدم جميع الطوابق بما فيها الأقبية، باستثناء الأقبية الخالية من الوحدات والمناطق المشتركة والملحقات.
- تُستثنى المساكن ذات الوحدة الواحدة. ويجوز لاحقًا تركيب مصعد أو منصة رفع لذوي الإعاقة في المنازل المستقلة المبنية قانونيًا حتى 3 طوابق (دون القبو) بإذن من الإدارة.
3. الحديقة والأحواض الزخرفية ومساحة البناء
أُضيف تعريف الحوض الزخرفي: جزء من العمارة ذو غرض بصري وجمالي ولا يُستخدم للسباحة. وأُدرجت في قائمة المساحات غير المحتسبة في معامل البناء العرائش والأحواض الزخرفية في الحديقة التي ليست وحدات مستقلة ولا ترتبط بالهيكل الإنشائي الرئيسي، في حدود 20% من مساحة الحديقة مع الاستخدامات المرتبطة بها، إضافةً إلى مظلّات المداخل وجدران الحديقة والجدران الاستنادية.
وفي المباني العامة، ولو كانت ذات وحدة واحدة، تُعدّ مناطق لعب الأطفال ومصلّى المبنى وموقف السيارات وسطح السطح غير المستخدم في الطابق الأخير مناطق مشتركة.
4. الرخصة: قاعدة السنتين
- إذا بدأ البناء خلال سنتين من تاريخ الرخصة، تُطبَّق التشريعات النافذة في الحريق والزلازل والعزل الحراري والمائي والبيئة وكفاءة الطاقة، وتشريعات تاريخ الرخصة في ما عدا ذلك.
- إذا لم يبدأ البناء خلال سنتين، تُصدَر رخصة جديدة وفق المخطط والتشريعات النافذة.
وهذا مهم للمشاريع المرخّصة المتوقفة: إن فات الموعد قد يلزم إعادة تصميم المشروع وفق قواعد الإشغال والمصاعد الجديدة.
5. التعديلات الجوهرية في المباني القديمة
في المباني التي حصلت على إذن الإشغال قبل التعديل، يجوز إنجاز التعديلات الجوهرية وفق اللائحة النافذة في تاريخ الرخصة الأصلية، بشرط عدم تغيير مساحة البناء والاستخدام وحصص الأرض للوحدات ومستوى الطنف والارتدادات، وعدم الإضرار بالهيكل الإنشائي، واتخاذ تدابير الحريق والزلازل والعزل والبيئة والطاقة. وهذا مهم للمباني التي تختار التدعيم بدل إعادة البناء.
6. تحويل المكاتب إلى مساكن: 60% وسنة واحدة
وفق المادة المؤقتة 7:
- في المناطق التي كان مخطط التنفيذ يسمح فيها بالسكن قبل التعديل،
- للمباني المرخّصة كمكاتب التي بدأ بناؤها أو حصلت على إذن الإشغال،
- يجوز إصدار رخصة تعديل للاستخدام السكني بشرط ألا تتجاوز نسبة السكن 60% من القطعة كاملة،
- ويجب استكمال ذلك خلال سنة من تاريخ النشر، أي حتى 1 يوليو 2027.
ماذا يعني ذلك لمشاريع التحوّل العمراني؟
تنص اللائحة على أن أحكام المصاعد الجديدة وحدها لا تُطبَّق — وتستمر الأحكام السابقة — على:
- المباني التي قُدّم طلب ترخيصها قبل نفاذ التعديل،
- المباني التي لديها عقد بناء موثّق لدى كاتب العدل في إطار القانون 6306،
- المباني التي صدر بشأنها قرار مناقصة أو حُدّد تاريخ مناقصتها.
ولا يوجد هذا الاستثناء لنسبة الإشغال أو مهلة الرخصة أو المناطق المشتركة. لذلك ينبغي أن تُصمَّم المشاريع التي تُوقَّع عقودها بعد 1 يوليو 2026 وفق القواعد الجديدة منذ البداية. راجع دليلنا لمراحل التحوّل العمراني ودليل عقود المقاولة مقابل الشقق.
قيّم مشروعك مع ÇET Yapı
تعدّ ÇET Yapı الوضع التخطيطي وحساب معامل البناء الخطوة الأولى في دراسة الجدوى لمشاريعها السكنية والتعليمية ومشاريع التحوّل العمراني في إسطنبول. لحساب ما تتيحه قطعتك وفق قواعد الإشغال والمصاعد الجديدة، املأ نموذج الطلب المبدئي.
هذا المقال للمعلومات العامة. تُحدَّد القواعد المطبّقة على قطعتك بشهادة الوضع التخطيطي وممارسة البلدية.
الأسئلة الشائعة
متى دخل تعديل اللائحة حيّز التنفيذ؟
نُشر في الجريدة الرسمية العدد 33297 بتاريخ 1 يوليو 2026 ودخل حيّز التنفيذ يوم نشره.
هل تنطبق قاعدة الـ40% على كل قطعة أرض؟
لا. تنطبق في البناء المنفصل أو الكتلي حين لا يحدد مخطط التنفيذ قيمة TAKS. فإن حددها المخطط تُطبَّق قيمة المخطط.
هل المصعد إلزامي في مبنى من 3 طوابق؟
في المبنى المكوّن من 3 طوابق يلزم ترك موضع للمصعد، وفي المباني من 4 طوابق فأكثر يلزم تركيب المصعد. وتُحتسب الأقبية التي تضم وحدات أو مناطق مشتركة أو ملحقات ضمن عدد الطوابق. وتُستثنى المساكن ذات الوحدة الواحدة.
هل تتأثر مشاريع التحوّل العمراني بأحكام المصاعد الجديدة؟
لا تُطبَّق أحكام المصاعد الجديدة على المباني التي قُدّم طلب ترخيصها قبل 1 يوليو 2026، ولا على المباني التي لديها عقد بناء موثّق لدى كاتب العدل في إطار القانون 6306، ولا على المباني التي صدر بشأنها قرار مناقصة؛ وتسري عليها الأحكام السابقة. ولا يوجد هذا الاستثناء لبقية التعديلات.
ما مصير مبنى مرخّص لم يبدأ بناؤه؟
إذا لم يبدأ البناء خلال سنتين من تاريخ الرخصة تُصدَر له رخصة جديدة وفق المخطط والتشريعات النافذة. وإذا بدأ خلال سنتين تُطبَّق التشريعات النافذة في الحريق والزلازل والعزل الحراري والمائي والبيئة وكفاءة الطاقة، وتشريعات تاريخ الرخصة في ما عدا ذلك.
هل يمكن تحويل مكتب إلى مسكن؟
في المناطق التي كان مخطط التنفيذ يسمح فيها بالسكن قبل التعديل، يجوز للمباني المرخّصة كمكاتب التي بدأ بناؤها أو حصلت على إذن الإشغال الحصول على رخصة تعديل للاستخدام السكني، بشرط ألا تتجاوز نسبة السكن 60% من القطعة كاملة، على أن يُستكمل ذلك خلال سنة من تاريخ النشر.
المصادر
تحدّث معنا عن مشروعك
نحن مستعدون لمشاركة الخبرة التي اكتسبناها منذ عام 1993 في المباني التعليمية والإسكان والتحوّل العمراني والترميم في تركيا.
تواصل معنا