1 Temmuz 2026 İmar Yönetmeliği Değişikliği: TAKS %40, Asansör, Ruhsat ve Ofisten Konuta Dönüşüm

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, belediyelerin ruhsat verirken uyguladığı temel imar kurallarını düzenler: binanın parsele ne kadar oturacağı, kaç m² yapılabileceği, asansör ve ortak alan şartları. Yönetmelikte yapılan değişiklik 1 Temmuz 2026 tarihli, 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve aynı gün yürürlüğe girdi. Aşağıda değişiklikleri resmi metne göre, arsa sahibi ve malik gözüyle sıraladık.

1. Ayrık ve blok nizamda TAKS en fazla %40

Taban alanı katsayısı (TAKS), binanın zemine oturan alanının parsel alanına oranıdır. Yeni kurala göre ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemişse TAKS %40'ı geçemez.

Planda KAKS (emsal) verilmeyen yerlerde bina çekme mesafelerine göre oturur; bu durumda ve çekme mesafesi ile KAKS verilip TAKS verilmeyen yerlerde TAKS %60'ı aşamaz. Pratik etkisi: Küçük parsellerde binanın taban alanı sınırlanabilir; bu da kat planlarını ve dönüşümde dairenin küçülüp küçülmeyeceği hesabını doğrudan etkiler.

2. Asansör: 3 katta yer, 4 katta asansör

• 3 katlı binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla katlı binalarda asansör yapılması zorunludur.
• Kat sayısına, bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum katlar da dahildir. Isı merkezi, kazan dairesi, elektrik odası, su deposu, jeneratör odası gibi teknik hacimler bu hesaba girmez.
• Asansör zorunlu olan binalarda asansör bodrum dahil tüm katlara ulaşmalıdır; bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunmayan bodruma ulaşması zorunlu değildir.
• Tek bağımsız bölümlü konutlar kuralın dışındadır. Bodrum hariç 3 katı geçmeyen, yasal olarak yapılmış müstakil evlere, idareden izin alınarak sonradan asansör veya engelli kaldırma platformu yapılabilir.

3. Bahçe, süs havuzu ve emsal

Yönetmeliğe süs havuzu tanımı eklendi: mimariyle bütünleşik, görsel ve estetik amaçlı, yüzme amacıyla kullanılmayan havuz. Emsal hesabına dahil edilmeyen alanlar listesine; bahçede bağımsız bölüm niteliği taşımayan, ana taşıyıcı sistemle bütünleşmeyen pergole ve süs havuzlarının, ilgili diğer kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20'sini geçmeyen kısımları eklendi. Giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları da bu listede sayıldı.

Umumi binalarda, tek bağımsız bölümlü olsalar bile çocuk oyun ve bakım alanları, mescit, otopark ve en üst kattaki kullanılmayan çatı terası ortak alan kabul edilir.

4. Ruhsat: 2 yıl kuralı

• Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaatına başlanan yapılarda; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği konularında yürürlükteki mevzuat, diğer konularda ruhsat tarihindeki mevzuat uygulanır.
• 2 yıl içinde inşaatına başlanmayan yapılara, yürürlükteki plan ve mevzuata göre yeniden ruhsat düzenlenir.

Ruhsatı alınmış ama bekleyen projelerde bu kural önemlidir: Süre kaçırılırsa proje yeni TAKS ve asansör kurallarına göre yeniden çizilmek zorunda kalabilir.

5. İskânlı eski binalarda esaslı tadilat

Değişiklikten önce yapı kullanma izni almış binalarda esaslı tadilat, binanın ruhsatının düzenlendiği tarihteki yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilir. Şartlar: mevcut emsal ve inşaat alanı, kullanım amacı, bağımsız bölüm arsa payları, saçak seviyesi ve çekme mesafeleri değiştirilmeyecek; taşıyıcı sistem olumsuz etkilenmeyecek; yangın, deprem, yalıtım, çevre ve enerji önlemleri alınacak. Bu imkân, güçlendirme kararı veren binalar için önemlidir.

6. Ofisten konuta dönüşüm: %60 ve 1 yıl

Geçici 7. maddeye göre:

• Yönetmeliğin yayımından önce uygulama imar planında konut kullanımına izin verilen alanlarda,
• ofis/büro amaçlı ruhsatı alınıp inşaatına başlanmış veya yapı kullanma izni alınmış yapılarda,
• parselin tamamında konut oranı %60'ı geçmemek şartıyla konuta dönüşüm için tadilat ruhsatı düzenlenebilir.
• Bunun yayım tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırılması gerekir; yani son tarih 1 Temmuz 2027'dir.

Kentsel dönüşüm projeleri için ne anlama geliyor?

Yönetmelik, aşağıdaki yapılarda yalnızca yeni asansör hükümlerinin uygulanmayacağını, önceki hükümlerin geçerli olacağını söylüyor:

• Değişiklik yürürlüğe girmeden önce ruhsat belgesi başvurusu yapılmış yapılar,
• 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş yapılar,
• İhale kararı alınmış veya ihale tarihi belirlenmiş yapılar.

TAKS, ruhsat süresi ve ortak alan kuralları için böyle bir istisna yoktur. Bu nedenle 1 Temmuz 2026'dan sonra sözleşme imzalayan dönüşüm projelerinde proje, baştan yeni kurallara göre hazırlanmalıdır. Sürecin genel takvimini kentsel dönüşüm süreci rehberimizde, sözleşmeye yazılması gerekenleri kat karşılığı sözleşme rehberimizde bulabilirsiniz.

ÇET Yapı ile projenizi yeni kurallara göre değerlendirin

ÇET Yapı, İstanbul'da konut, okul ve kentsel dönüşüm projelerinde imar durumunu ve emsal hesabını fizibilitenin ilk adımı olarak ele alır. Parselinizin yeni TAKS ve asansör kurallarına göre ne kadar yapılaşma imkânı sunduğunu birlikte hesaplamak için ön başvuru formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; parselinize uygulanacak kurallar imar durum belgesi ve ilgili belediyenin uygulamasıyla kesinleşir.