7579 Sayılı Kanun: Müteahhit, Beton, Zemin Etüdü ve Yangın Güvenliğinde Ne Değişti? (2026)

7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan ve İmar Kanunu, Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu dahil pek çok kanunu birlikte değiştiren bir pakettir. Resmî adı "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun"dur. İnşaat kalitesini doğrudan etkileyen beton, zemin etüdü ve yangın güvenliği hükümleri; ev sahiplerini ilgilendiren site yönetimi ve kentsel dönüşüm hükümleri aynı kanunda yer alır.

Kimi ne ilgilendiriyor?

Hazır beton: ruhsatsız yapıya satış ve kalitesiz betona ağır ceza

Kanun, "beton üreticisi" tanımını Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a ekledi ve üreticileri doğrudan yaptırım rejimine bağladı:

• 500.000 TL: Ruhsat alınmadan yapılan yapılarda kullanılmak üzere hazır betonu piyasaya arz eden veya bulunduranlara.
• 500.000 TL: Yapıdan alınan karot (beton numunesi) sonuçları standarda uymayan beton üreticisine.
• 250.000 TL: Transmikser etiketi ve/veya karekodlu sevk irsaliyesi bulunmayan ya da yapıyla uyuşmayan beton için.

Malik açısından pratik sonuç şudur: Binanıza dökülen her betonun irsaliyesi ve karekodu kayıt altında olmalıdır. Bu belgeler, depreme dayanıklı daire kontrolümüzdeki beton sınıfı sorusunun da kanıtıdır.

Zemin ve temel etüdü: 31 Aralık 2026'dan itibaren izinli kuruluşlar

Binanın deprem davranışı zeminle başlar. Kanunla Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a eklenen ek 2. maddeye göre:

• Zemin ve temel etütleri, Bakanlıktan izin belgesi alan ve ortaklarından en az biri jeoloji, jeofizik veya inşaat mühendisi olan zemin ve temel etüt kuruluşlarınca yapılacak.
• Hizmet sözleşmesi proje müellifi veya yapı sahibiyle imzalanacak; ücret, il muhasebe birimindeki emanet hesaba yatırılacak.
• Kuruluşun yöneticileri, ortakları ve teknik personeli, kanunun uygulanmasından doğan yapı hasarından sorumlu olacak.
• Gerçeğe aykırı rapor düzenleyen kuruluşun izin belgesi iptal edilecek; faaliyetine son verilen kuruluşun ortakları 3 yıl boyunca hiçbir yapı denetim, zemin etüt veya laboratuvar kuruluşunda teknik görev alamayacak.
• Arazi çalışmasında, numune alma ve taşımada usulsüzlüğe 200.000 TL idari para cezası öngörülüyor.

Bu fıkra 31 Aralık 2026'da yürürlüğe girecek ve uygulama Bakanlığın belirleyeceği pilot ilde başlayacak.

Binalarda periyodik yangın güvenliği kontrolü

Yapı kullanma izni (iskân) bulunan binalarda, yapı sahibinin süresi içinde başvurusu üzerine yangın güvenliğine yönelik periyodik kontroller yapılacak. Kontrolü belediye itfaiyesi veya Bakanlıkça yetkilendirilen yangın güvenlik uzmanları yapacak ve yangın güvenlik raporu düzenlenecek.

Kontrolde tespit edilen eksiklikler, idarenin vereceği ve 6 aydan uzun olmayan süre içinde giderilerek geçerli rapor alınacak. Esaslı tadilat gerektiren eksiklikler ise ruhsat veya izin alınarak yapılacak. Hangi binaların, ne sıklıkla kontrole tabi olacağı ve ücretler Bakanlığın çıkaracağı yönetmelikle belirlenecek.

Eski binalarda yangın merdiveni, kaçış yolu ve yangın kapısı eksikleri çoğu zaman esaslı tadilat gerektirir. Bu eksikler büyükse güçlendirme mi yeniden yapım mı sorusu yangın güvenliği açısından da değerlendirilmelidir.

Müteahhit, şantiye şefi ve yapı denetimi

• Müteahhit: Yetki belgeli yapı müteahhidi olmadan ya da sahte veya gerçeğe aykırı belgeyle alınmış müteahhitlik sınıflandırma belgesiyle yapılan işlerde yapının mühürlenmesi ve belge numarasının beş yıl süreyle iptali öngörülüyor.
• Şantiye şefi: Şantiyede yürütülen günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını Bakanlığın belirleyeceği usule göre tutmak zorunda.
• Yapı denetimi: Denetçilerin hangi yapıda, hangi tarih aralığında görev aldığı Bakanlığın elektronik sisteminden izlenecek; yapı ruhsatında denetçilerin isim ve imzası yer almayacak.

Bu hükümler, güvenilir müteahhit seçerken bakılması gereken yetki belgesi ve sınıflandırma belgesi kontrolünü daha da önemli hale getiriyor.

Kat mülkiyeti: işletme projesi ve avans

Site ve apartman yönetimlerini ilgilendiren değişiklikler:

• İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlar ve en geç üç ay içinde genel kurulda karar alınır. Geçici projedeki tutarlar, Vergi Usul Kanunu'ndaki yeniden değerleme oranını aşamaz.
• Avans, işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanabilir.
• Toplu yapılarla (siteler) ilgili 70. maddede aranan beşte dört çoğunluk üçte ikiye indirildi; yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.

Kentsel dönüşüm hibe ve kredileri haczedilemez

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının verdiği hibe ve krediler artık devredilemez, temlik ve takas edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez; hak sahibinin veya müteahhidin borçları nedeniyle haczedilemez, ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez.

Bu, Yarısı Bizden kampanyasında hak sahibi adına müteahhide hakediş usulüyle ödenen desteklerin, müteahhidin başka bir borcu yüzünden bloke olmasını önler. Yine de müteahhidin mali gücü sözleşme öncesinde kontrol edilmelidir; kentsel dönüşüm müteahhit seçimi kontrol listemiz bu adımları içerir.

Malikler için kontrol listesi

1. Müteahhidin yetki belgesi ve sınıflandırma belgesi numarasını e-Devlet'ten doğrulayın.
2. Sözleşmeye, dökülen her betonun karekodlu irsaliyesinin ve karot sonuçlarının size verileceğini yazdırın.
3. Zemin etüdünü hangi kuruluşun yaptığını ve raporun projeyle uyumunu sorun.
4. Mevcut binanız için yangın güvenliği yönetmeliği yayımlandığında başvuru süresini takip edin.
5. Site yönetiminizde onaylı bir işletme projesi yoksa üç aylık süreyi hatırlatın.

ÇET Yapı'nın yaklaşımı

ÇET Yapı, 1993'ten bu yana okul, spor tesisi ve konut projelerinde beton kalitesini karot ve laboratuvar sonuçlarıyla, zemin etüdünü projelendirmenin ilk adımı olarak ele alır. Binanız için riskli yapı, kentsel dönüşüm veya yeni yapı sürecini değerlendirmek için ön başvuru formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Uygulamanın ayrıntıları Bakanlığın çıkaracağı yönetmeliklerle belirlenecektir.