Projeden Daire Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? Yasal Haklarınız ve 9 Maddelik Kontrol Listesi (2026)
- Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz; satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ya da satış tapuda tescil edilmelidir (6502 sayılı Kanun md. 40–41).
- Ön bilgilendirme formu sözleşmeden en az bir gün önce verilmelidir; geçerli sözleşme yapılmadan satıcı hiçbir isim altında ödeme isteyemez.
- Alıcının 14 gün içinde gerekçesiz ve cezasız cayma hakkı, sözleşmeden itibaren 24 aya kadar da dönme hakkı vardır; dönmede satıcının isteyebileceği tazminat dönemine göre bedelin %2'si ile %8'i arasındadır.
- Konut, sözleşmede taahhüt edilen sürede ve her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ayda teslim edilmelidir.
Projeden (topraktan) daire almak, henüz var olmayan bir konutun bedelini ödemek demektir. Doğru projede bu, daha uygun fiyat ve istediğiniz daireyi seçme imkânı sağlar; yanlış projede ise yıllarca süren bir belirsizliğe dönüşebilir. Türk hukuku bu alışverişi ön ödemeli konut satışı olarak düzenler ve alıcıya önemli haklar tanır. Bu yazıda imzadan önce kontrol etmeniz gerekenleri ve 6502 sayılı Kanun'un size tanıdığı hakları madde madde anlatıyoruz.
Kısa cevap
Projeden daire almadan önce sırasıyla şunlara bakın: müteahhit ve satıcı kim, yapı ruhsatı var mı, tapuda arsa kimin adına ve üzerinde ne kayıt var, sözleşme noterde mi, teminat var mı, teslim tarihi ne. Ardından cayma, dönme ve gecikme hâlinde haklarınızı bilerek imzalayın.
1. Müteahhidi ve satıcıyı tanıyın
- Daha önce teslim ettiği projeleri sorun ve mümkünse yerinde görün; bitmiş binalarda oturanlarla konuşun.
- Müteahhidin yapı müteahhitliği yetki belgesi numarasını isteyin. Bu numara yapı ruhsatında da yer alır.
- Satışı yapan şirketle inşaatı yapan şirket farklıysa ikisinin sözleşmedeki sorumluluklarını öğrenin.
Müteahhit seçiminde bakılacak kriterleri güvenilir müteahhit rehberimizde ayrıntılı anlattık.
2. Yapı ruhsatı olmadan sözleşme olmaz
6502 sayılı Kanun'un 40. maddesi açıktır: yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Ruhsatın tarihini ve numarasını isteyin, bir örneğini görün. Ruhsattaki bağımsız bölüm sayısının ve kat adedinin satılan projeyle uyumlu olduğunu kontrol edin.
3. Tapu kaydını inceleyin
Arsanın kimin adına kayıtlı olduğunu, üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığını tapu kaydından öğrenin. Kat irtifakı kurulmuşsa satın alacağınız dairenin bağımsız bölüm numarası belli olur; sözleşmede bu numara yazmalıdır. Ticaret Bakanlığı da alıcılara tapu kaydındaki şerhleri kontrol etmelerini önerir.
4. Ön bilgilendirme formu ve noter sözleşmesi
- Satıcı, sözleşmeden en az bir gün önce Bakanlıkça belirlenen bilgileri içeren ön bilgilendirme formunu vermek zorundadır (md. 40).
- Satış tapu siciline tescil edilmeli, satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (md. 41).
- Geçerli sözleşme yapılmadan satıcı sizden hiçbir isim altında ödeme veya borç senedi isteyemez (md. 41/2). "Kapora", "rezervasyon bedeli" gibi adlarla sözleşmeden önce para istenmesi bu kurala aykırıdır.
Ticaret Bakanlığı'nın bilgilendirmesine göre sözleşmede ve eklerinde şunlar açıkça yer almalıdır: konutun brüt ve net alanı, konumu ve cephesi, taahhüt edilen iç özellikler, bağımsız bölüm, vaziyet ve kat planları ile mahal listesi (kullanılacak malzemeler). Senetle ödeme yapılacaksa senetler nama yazılı olmalı ve her taksit için ayrı düzenlenmelidir.
5. Teminat: bina tamamlama sigortası
Ticaret Bakanlığı düzenlemesine göre 30 ve üzeri konutlu projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat seçeneklerinden birini sağlamak zorundadır. Hangi teminatın verildiği sözleşmeye yazılmalıdır. Bu teminatlar kapsamındaki tazminat haczedilemez ve iflas masasına girmez (md. 42). Ayrıntılar bina tamamlama sigortası yazımızda.
6. Teslim tarihi: en fazla 48 ay
Konut, sözleşmede taahhüt edilen sürede teslim edilmelidir; bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez (md. 44). Sözleşmede "inşaat bitince" gibi belirsiz ifadeler yerine net bir tarih yazmalıdır. Kat irtifakının sizin adınıza tapuya tescil edilip zilyetliğin devredilmesi de teslim sayılır.
7. Cayma ve dönme haklarınız
| Hak | Süre | Kural |
|---|---|---|
| Cayma | 14 gün | Gerekçesiz ve cezasız; bildirimin süre içinde satıcıya yöneltilmesi yeterli (md. 43) |
| Sözleşmeden dönme | Sözleşmeden itibaren 24 aya kadar | Satıcı vergi-harç masrafları ile ilk 3 ay için bedelin en fazla %2'sini, 3–6 ay %4, 6–12 ay %6, 12–24 ay %8 tazminat isteyebilir (md. 45) |
| İade | En geç 180 gün | Dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren (md. 45/3) |
Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse sizden hiçbir bedel isteyemez. Alıcının ölümü veya kazanç elde etme gücünü sürekli olarak kaybetmesi nedeniyle ödeme yapamaması hâllerinde de tazminat istenemez (md. 45/2).
8. Ödeme planı ve kredi
- Mümkünse ödemeleri inşaatın ilerlemesine bağlayın ve her ödemenin hangi aşamaya karşılık geldiğini sözleşmeye yazdırın.
- Konut kredisiyle alıyorsanız kredi sözleşmesi cayma süresi sonunda yürürlüğe girer; banka bu 14 gün içinde faiz, komisyon veya masraf isteyemez (md. 43/2).
9. Projeyi ve konumu kendiniz değerlendirin
- Net ve brüt m² farkını, ortak alan payını ve otoparkın dairenize düşen kısmını sorun.
- Ulaşım, okul ve sosyal alanlar gibi konum bilgilerini yerinde görün.
- Binanın deprem güvenliği için zemin etüdü ve proje bilgilerini sorun; depreme dayanıklı daire kontrol listemiz bu konuda yol gösterir.
İmzadan önce kontrol listesi
- Müteahhidin teslim ettiği projeler ve yetki belgesi numarası
- Yapı ruhsatı (tarih, numara, bağımsız bölüm sayısı)
- Tapu kaydı: malik, ipotek, haciz, şerhler; varsa bağımsız bölüm numarası
- Sözleşmeden en az bir gün önce verilen ön bilgilendirme formu
- Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi (veya tapuda tescil)
- Ekler: brüt/net alan, planlar ve mahal listesi
- Teminat türü ve belgesi (30+ konutlu projelerde zorunlu)
- Net teslim tarihi (en fazla 48 ay)
- İnşaat aşamalarına bağlı ödeme planı; senetler nama yazılı ve taksit başına ayrı
ÇET Yapı'nın bakışı
ÇET Yapı, konut projelerini İnsaya markasıyla geliştiriyor. Teslim ettiğimiz Merter İnsaya Konakları 15 ayda tamamlandı. Bugün İnsaya Bahçelievler'in inşaatı sürüyor; İnsaya 14 Ataköy ise ön talep aşamasında. Ön talep ücretsizdir ve bağlayıcı değildir; satış, yukarıdaki yasal şartlar tamamlandıktan sonra başlar. Proje bilgilerine insaya.com adresinden ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut bir satın alma kararından önce sözleşmenizi bir avukata inceletmenizi öneririz.
Sıkça Sorulan Sorular
Projeden daire alırken en önemli belge hangisidir?
Yapı ruhsatıdır. 6502 sayılı Kanun'un 40. maddesine göre yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Ruhsatın ardından tapu kaydı, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ve teminat belgesi gelir.
Projeden alınan dairenin sözleşmesi nerede yapılmalı?
Satış tapu siciline tescil edilmeli ya da satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (md. 41). Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadan sizden herhangi bir isim altında ödeme veya senet isteyemez.
Projeden aldığım daireden vazgeçebilir miyim?
Evet. Sözleşmeden sonraki 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden cayabilirsiniz. Sonrasında da sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar dönme hakkınız vardır; bu durumda satıcı vergi ve harç masrafları ile dönemine göre bedelin %2, %4, %6 veya %8'ine kadar tazminat isteyebilir. İade, dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde yapılır.
Projeden alınan daire en geç ne zaman teslim edilmeli?
Sözleşmede yazan sürede ve her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde. Kat irtifakının alıcı adına tapuya tescil edilip zilyetliğin devredilmesi de teslim sayılır (md. 44).
Bina tamamlama sigortası her projede zorunlu mu?
Hayır. Ticaret Bakanlığı düzenlemesine göre 30 ve üzeri konutlu projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası veya banka teminat mektubu gibi teminatlardan birini sağlamak zorundadır. Daha küçük projelerde teminat zorunlu değildir; güvenceyi sözleşmeyle kurmak gerekir.
Ön talep formu doldurmak beni bağlar mı?
Hayır. Ön talep bir satış sözleşmesi değildir. Yasa, geçerli sözleşme yapılmadan tüketiciden ödeme alınmasını ve tüketiciyi borç altına sokan belge istenmesini yasaklar.
Kaynaklar
Projeniz için bizimle görüşün
Eğitim yapıları, konut, kentsel dönüşüm ve restorasyon projelerinizde 1993 yılından bu yana edindiğimiz deneyimi paylaşmaya hazırız.
İletişime Geçin