شراء شقة على المخطط في تركيا: حقوقك القانونية وقائمة تحقق من 9 بنود (2026)
- لا يجوز إبرام عقد بيع سكن مدفوع مسبقًا قبل صدور رخصة البناء، ويجب أن يُحرَّر عقد وعد البيع لدى الكاتب العدل أو أن يُسجَّل البيع في الطابو (القانون رقم 6502، المادتان 40–41).
- يجب تسليم نموذج المعلومات المسبقة قبل التوقيع بيوم واحد على الأقل، ولا يجوز للبائع طلب أي دفعة قبل وجود عقد صحيح.
- للمشتري حق العدول خلال 14 يومًا دون سبب ودون غرامة، وحق الرجوع عن العقد حتى 24 شهرًا من تاريخه؛ ويتراوح التعويض الذي يمكن أن يطلبه البائع بين 2% و8% من الثمن بحسب المدة.
- يجب تسليم المسكن خلال المدة المتفق عليها، وفي جميع الأحوال خلال 48 شهرًا من تاريخ العقد.
الشراء على المخطط يعني دفع ثمن مسكن لم يُبنَ بعد. في المشروع المناسب يتيح ذلك سعرًا أفضل وخيارات أوسع من الشقق؛ أما في المشروع غير المناسب فقد يتحول إلى سنوات من الغموض. ينظّم القانون التركي هذا الشراء باسم بيع السكن المدفوع مسبقًا (ön ödemeli konut satışı) ويمنح المشتري حقوقًا مهمة. يعرض هذا الدليل ما يجب التحقق منه قبل التوقيع والحقوق التي يمنحها لك قانون حماية المستهلك رقم 6502.
الجواب المختصر
قبل الشراء على المخطط تحقّق بالترتيب من: من هو المطوّر والبائع، وهل توجد رخصة بناء، وباسم من الأرض في الطابو وما المسجَّل عليها، وهل العقد موثّق لدى الكاتب العدل، وهل يوجد ضمان، وما تاريخ التسليم. ثم وقّع وأنت تعرف حقوقك في العدول والرجوع والتأخير.
1. تعرّف على المطوّر والبائع
- اسأل عن المشاريع التي سلّمها وزرها إن أمكن وتحدّث مع سكانها.
- اطلب رقم شهادة تأهيل المقاول (yapı müteahhitliği yetki belgesi)؛ ويرد هذا الرقم أيضًا في رخصة البناء.
- إذا كانت الشركة البائعة غير الشركة المنفّذة، فاعرف مسؤولية كلٍّ منهما في العقد.
شرحنا معايير الاختيار بالتفصيل في دليل اختيار المقاول الموثوق.
2. لا عقد بلا رخصة بناء
المادة 40 من القانون رقم 6502 واضحة: لا يجوز إبرام عقد بيع سكن مدفوع مسبقًا مع المستهلكين قبل صدور رخصة البناء. اطلب تاريخ الرخصة ورقمها واطّلع على نسخة منها، وتأكد أن عدد الوحدات والطوابق في الرخصة يطابق المشروع المعروض للبيع.
3. افحص سجل الطابو
اعرف من سجل الطابو باسم من الأرض، وهل عليها رهن أو حجز أو إشارة. وإذا أُنشئ حق ارتفاق الطوابق (kat irtifakı) فإن لشقتك رقم وحدة مستقلة يجب أن يُكتب في العقد. وتنصح وزارة التجارة المشترين أيضًا بالتحقق من الإشارات المسجّلة في الطابو.
4. نموذج المعلومات المسبقة والعقد الموثّق
- يجب على البائع تسليمك نموذج المعلومات المسبقة بالمضمون الذي تحدده الوزارة قبل العقد بيوم واحد على الأقل (المادة 40).
- يجب تسجيل البيع في الطابو أو تحرير وعد البيع لدى الكاتب العدل (المادة 41).
- لا يجوز للبائع قبل وجود عقد صحيح أن يطلب منك أي دفعة أو سند تحت أي اسم (المادة 41/2). وطلب «عربون» أو «رسم حجز» قبل العقد مخالف لهذه القاعدة.
بحسب وزارة التجارة، يجب أن يتضمن العقد وملحقاته بوضوح: المساحة الإجمالية والصافية للمسكن، وموقعه واتجاهه، والمواصفات الداخلية الموعودة، ومخططات الوحدة والموقع والطوابق، وقائمة المواصفات (المواد). وإذا كان الدفع بسندات فيجب أن تكون اسمية وأن يُحرَّر سند مستقل لكل قسط.
5. الضمان: تأمين إتمام البناء
وفق قواعد وزارة التجارة، يجب على البائع في المشاريع التي تضم 30 مسكنًا أو أكثر أن يقدّم قبل بدء البيع تأمين إتمام البناء أو خطاب ضمان مصرفي أو نظام الدفع حسب الإنجاز أو ضمانًا مرتبطًا بالقرض. ويجب كتابة نوع الضمان في العقد. ولا يجوز الحجز على التعويضات المقدَّمة بموجب هذه الضمانات ولا تدخل في تفليسة (المادة 42). التفاصيل في دليلنا عن تأمين إتمام البناء.
6. التسليم: 48 شهرًا كحد أقصى
يجب تسليم المسكن خلال المدة الموعودة في العقد، ولا يجوز في أي حال أن تتجاوز 48 شهرًا من تاريخ العقد (المادة 44). ويجب أن يتضمن العقد تاريخًا محددًا لا عبارات غامضة مثل «عند انتهاء البناء». ويُعدّ تسجيل حق ارتفاق الطوابق باسمك مع نقل الحيازة تسليمًا أيضًا.
7. حقوقك في العدول والرجوع
| الحق | المدة | القاعدة |
|---|---|---|
| العدول | 14 يومًا | دون سبب ودون غرامة؛ ويكفي توجيه الإشعار إلى البائع خلال المدة (المادة 43) |
| الرجوع عن العقد | حتى 24 شهرًا من العقد | يجوز للبائع المطالبة بالضرائب والرسوم وبتعويض حتى 2% من الثمن في الأشهر الثلاثة الأولى، و4% من 3 إلى 6 أشهر، و6% من 6 إلى 12 شهرًا، و8% من 12 إلى 24 شهرًا (المادة 45) |
| الاسترداد | خلال 180 يومًا | من تاريخ وصول إشعار الرجوع إلى البائع (المادة 45/3) |
إذا لم يفِ البائع بالتزاماته إطلاقًا أو كما ينبغي، فلا يجوز له المطالبة بأي مبلغ. ولا يُطلب تعويض كذلك إذا عجز المشتري عن الدفع بسبب الوفاة أو الفقدان الدائم للقدرة على الكسب (المادة 45/2).
8. خطة الدفع والقرض
- اربط الدفعات قدر الإمكان بتقدّم البناء، واكتب في العقد المرحلة التي تقابل كل دفعة.
- إذا اشتريت بقرض سكني فإن عقد القرض يسري بانتهاء مدة العدول، ولا يجوز للمصرف خلال هذه الأيام الأربعة عشر تقاضي فائدة أو عمولة أو مصاريف (المادة 43/2).
9. قيّم المشروع والموقع بنفسك
- اسأل عن الفرق بين المساحة الصافية والإجمالية وحصة المناطق المشتركة والموقف المخصص لوحدتك.
- عاين الموقع بنفسك: المواصلات والمدارس والخدمات.
- اطلب معلومات دراسة التربة والتصميم الإنشائي؛ وقد تساعدك قائمة التحقق من مقاومة الزلازل.
قائمة التحقق قبل التوقيع
- المشاريع التي سلّمها المطوّر ورقم شهادة تأهيل المقاول
- رخصة البناء (التاريخ، الرقم، عدد الوحدات)
- سجل الطابو: المالك، الرهن، الحجز، الإشارات؛ ورقم الوحدة إن وُجد
- نموذج المعلومات المسبقة المستلم قبل التوقيع بيوم على الأقل
- وعد بيع موثّق لدى الكاتب العدل (أو تسجيل في الطابو)
- الملحقات: المساحة الإجمالية والصافية، المخططات وقائمة المواصفات
- نوع الضمان ومستنده (إلزامي في مشاريع 30 مسكنًا فأكثر)
- تاريخ تسليم محدد (48 شهرًا كحد أقصى)
- خطة دفع مرتبطة بمراحل البناء؛ وسندات اسمية لكل قسط
رؤية ÇET Yapı
تطوّر ÇET Yapı مشاريعها السكنية تحت علامة إنسايا. وقد أنجزنا قصور تشت إنسايا – ميرتر وسلّمناها خلال 15 شهرًا. واليوم يتواصل بناء إنسايا باهتشيليفلر، بينما يمر إنسايا 14 أتاكوي بمرحلة التسجيل المسبق. التسجيل المسبق مجاني وغير ملزم، ولا يبدأ البيع إلا بعد استيفاء الشروط القانونية المذكورة أعلاه. معلومات المشاريع على insaya.com.
هذا المقال للمعلومات العامة. ننصح بأن يراجع محامٍ عقدك قبل اتخاذ قرار شراء محدد.
الأسئلة الشائعة
ما أهم مستند عند شراء شقة على المخطط في تركيا؟
رخصة البناء. فبموجب المادة 40 من القانون رقم 6502 لا يجوز إبرام عقد بيع سكن مدفوع مسبقًا مع المستهلك قبل صدور الرخصة. ويليها سجل الطابو وعقد وعد البيع الموثّق لدى الكاتب العدل ومستند الضمان.
أين يجب إبرام عقد شراء الشقة على المخطط؟
يجب تسجيل البيع في الطابو، أو تحرير عقد وعد البيع لدى الكاتب العدل (المادة 41). ولا يجوز للبائع طلب أي دفعة أو سند قبل وجود عقد صحيح.
هل يمكنني التراجع عن شراء شقة على المخطط؟
نعم. يمكنك العدول خلال 14 يومًا دون إبداء سبب ودون غرامة. وبعد ذلك يبقى لك حق الرجوع حتى 24 شهرًا من تاريخ العقد؛ وفي هذه الحالة يجوز للبائع المطالبة بالضرائب والرسوم وبتعويض يصل إلى 2% أو 4% أو 6% أو 8% من الثمن بحسب المدة. ويجب رد المبلغ خلال 180 يومًا من وصول إشعار الرجوع إلى البائع.
متى يجب تسليم الشقة المشتراة على المخطط؟
خلال المدة المذكورة في العقد، وفي جميع الأحوال خلال 48 شهرًا من تاريخ العقد. ويُعدّ تسجيل حق ارتفاق الطوابق (kat irtifakı) باسم المشتري مع نقل الحيازة تسليمًا أيضًا (المادة 44).
هل تأمين إتمام البناء إلزامي في كل مشروع؟
لا. وفق قواعد وزارة التجارة، يجب على البائع في المشاريع التي تضم 30 مسكنًا أو أكثر أن يقدّم قبل بدء البيع تأمين إتمام البناء أو ضمانًا آخر مثل خطاب ضمان مصرفي. وفي المشاريع الأصغر لا يكون الضمان إلزاميًا ويجب بناء الحماية في العقد.
هل يُلزمني التسجيل المسبق للاهتمام؟
لا. التسجيل المسبق ليس عقد بيع. ويحظر القانون أخذ أي دفعة أو أي مستند يرتّب دينًا على المستهلك قبل وجود عقد صحيح.
المصادر
تحدّث معنا عن مشروعك
نحن مستعدون لمشاركة الخبرة التي اكتسبناها منذ عام 1993 في المباني التعليمية والإسكان والتحوّل العمراني والترميم في تركيا.
تواصل معنا